上周京滬深穗一線城市商品房成交量繼續(xù)回升，環(huán)比上漲15%，達(dá)到84.42萬平方米，而其他可比的重點(diǎn)城市成交面積也繼續(xù)回升，我們認(rèn)為，目前地產(chǎn)投資及新開工面積增速繼續(xù)高漲將在一定程度上消化前期緊縮調(diào)控的預(yù)期，3月份的整體銷售將更快地向1月均值回歸，對于未來的房價走勢和銷售增速，我們?nèi)员３謽酚^態(tài)度。

　　一線城市增速超越二線

　　從可比的13個重點(diǎn)城市成交面積看，上周共計成交面積151.4萬平方米，比上周略有回落，但仍處在上升的通道中，而之前增速一直落后的一線城市在上周繼續(xù)保持增勢，環(huán)比增加15%，從庫存去化速度看，廣州、深圳、上海去化速度環(huán)比有所加速，而北京庫存去化仍在放緩，總體而言，一線大城市的庫存水平在低位徘徊，銷售量的提升是目前加速庫存消化的主要因素，這也表明在經(jīng)歷了大幅度的成交低迷后，市場的信心正在恢復(fù)，我們認(rèn)為，3月份重點(diǎn)城市的周成交水平能夠突破平均200萬平方米，進(jìn)而達(dá)到或超過1月份的周成交量，未來商品房的銷售增速有望超過30%.

　　從目前公布的2月份房地產(chǎn)經(jīng)營情況來看，新開工面積是一個非常重要的指標(biāo)。今年1—2月份，新開工面積達(dá)到1.49億平方米，超過以往5年的同期水平，同比增速達(dá)到37.5%，連續(xù)8個月保持正增長水平，雖然地產(chǎn)受調(diào)控影響，在銷售、價格方面出現(xiàn)了一定的回落，但新開工面積繼續(xù)保持增長顯示了開發(fā)商對未來市場信心仍然相對樂觀，今年一季度的新開工面積有一部分將在年底會轉(zhuǎn)為可售面積，供給的加大也會在一定程度上平抑市場的非理性上漲。

　　不過未來新開工面積是否能長久持續(xù)增長還要看經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。如果目前負(fù)利率的情況有所延續(xù)，新開工面積可能會持續(xù)萎縮。從1990年以來出現(xiàn)的三次負(fù)利率與新開工面積的變化看，負(fù)利率與新開工面積走勢基本呈同步變化。負(fù)利率的持續(xù)擴(kuò)大將導(dǎo)致新開工面積的大幅放緩，未來可售面積的縮小也導(dǎo)致了現(xiàn)期房價的走高。從以上分析看，我們認(rèn)為，今年如果負(fù)利率或低利率的情況一直持續(xù)，則未來房價繼續(xù)攀升的概率可能很大。

　　銷售增速向平穩(wěn)回歸

　　從房地產(chǎn)資金情況看，1-2月國內(nèi)貸款、自籌資金環(huán)比和同比仍保持較快增長，這說明地產(chǎn)企業(yè)的資金來源沒有預(yù)想的那么緊張。對于地產(chǎn)市場的走勢，實(shí)際利率對于價格和銷量的影響更顯著相關(guān)。我們從07年2月-08年10月負(fù)利率周期與住房銷售價格指數(shù)看，二者呈明顯的負(fù)相關(guān)，負(fù)利率的出現(xiàn)還會催生房價的走高，這更多的與CPI的加速上行有關(guān)，物價的上漲使更多的人選擇不動產(chǎn)作為資產(chǎn)保值的手段，同時，這段期間人民幣的升值也吸引了大量的海外資金炒作，致使樓價走高。

　　從銷售增速看，持續(xù)的負(fù)利率將拉低銷售增速的漲幅，我們認(rèn)為這與負(fù)利率引發(fā)的高房價有著直接聯(lián)系，不斷攀升的房價削弱了居民的購買能力，因而增速在不斷回落。從1-2月商品房的銷售增速看，同比為38.2%，而去年同期為42.1%，1-2月環(huán)比下降61.3%，去年40%以上的月銷售增速在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下恐難持續(xù)，預(yù)計未來銷售增速將向30%左右的中值增速回歸。