截至本報(bào)發(fā)稿，香港世紀(jì)協(xié)潤(rùn)12.92億元債務(wù)中，還有6.92億元沒(méi)有償還。

　　作為昔日北京CBD區(qū)域最著名的爛尾樓項(xiàng)目，“長(zhǎng)安8號(hào)”曾數(shù)易其手，案名三度變更；其背后的債務(wù)糾紛也曾是盤(pán)根錯(cuò)節(jié)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)歷時(shí)6年，中間多次停工，至今變身豪宅項(xiàng)目后銷售依然不樂(lè)觀。

　　工商資料顯示，“長(zhǎng)安8號(hào)”最初的投資商是北京耀輝置業(yè)有限公司，項(xiàng)目案名為“耀輝國(guó)際城”，項(xiàng)目用地是卡在2004年“8·31大限”之日以協(xié)議出讓方式拿下的。當(dāng)時(shí)耀輝國(guó)際城項(xiàng)目的總投資預(yù)計(jì)為21.28億元。但作為一家凈資產(chǎn)不足3000萬(wàn)元的小型房企，耀輝置業(yè)并沒(méi)有能力運(yùn)作該項(xiàng)目。而以土地出資的大股東王府世紀(jì)發(fā)展有限公司，也因資金實(shí)力有限而無(wú)法撬動(dòng)這一體量項(xiàng)目。

　　2004年9月，天鴻寶業(yè)斥資3100萬(wàn)元受讓王府世紀(jì)持有的耀輝置業(yè)62%股權(quán)，王府世紀(jì)尚持有項(xiàng)目38%股權(quán)。天鴻寶業(yè)接手后，耀輝國(guó)際城的開(kāi)發(fā)進(jìn)展也并不盡如人意。“由于項(xiàng)目用地并非凈地出讓，因此面臨很多拆遷難題。”首開(kāi)股份一高管人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。天鴻寶業(yè)曾公告，欲出資5.875億元用于該項(xiàng)目的拆遷準(zhǔn)備。隨后幾年，耀輝置業(yè)的現(xiàn)金流狀況逐年惡化，負(fù)債率年年攀升，截至2007年10月31日，耀輝置業(yè)的負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)97%。

　　2008年4月，由天鴻寶業(yè)重組而來(lái)的首開(kāi)股份以4.587億元將62%的股份全部轉(zhuǎn)讓給了香港世紀(jì)協(xié)潤(rùn)。截至當(dāng)時(shí)，世紀(jì)協(xié)潤(rùn)還要負(fù)擔(dān)股東借款本息共計(jì)約11.41億元的債務(wù)。根據(jù)資料顯示，香港世紀(jì)協(xié)潤(rùn)和王府世紀(jì)兩公司均系王志才所有。

　　首開(kāi)股份退出后，樓盤(pán)案名改成“擎峰”向市場(chǎng)發(fā)售。但金融危機(jī)的到來(lái)，使這一定位超高端的豪宅銷售慘淡。而欲將項(xiàng)目回購(gòu)的王志才也經(jīng)受著資金的壓力。

　　根據(jù)首開(kāi)股份和世紀(jì)協(xié)潤(rùn)的約定，如果不能在2009年7月31日之前向首開(kāi)股份支付全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，或不能在2010年3月31日之前安排耀輝公司向首開(kāi)償還全部股東借款本息，則首開(kāi)股份有權(quán)解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

　　由于世紀(jì)協(xié)潤(rùn)須償還的債務(wù)為付息債務(wù)，截至2009年11月，這筆債務(wù)金額已增至12.92億元。該筆債務(wù)由廣州奧園地產(chǎn)與北京王府世紀(jì)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。若不能按期還款，首開(kāi)股份可以選擇解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、公開(kāi)處置質(zhì)押的耀輝公司股權(quán)或追究奧園地產(chǎn)、王府世紀(jì)的連帶擔(dān)保責(zé)任。

　　擴(kuò)張過(guò)速隱憂

　　香港世紀(jì)協(xié)潤(rùn)支付給首開(kāi)股份的資金，主要來(lái)自于奧園地產(chǎn)。而奧園地產(chǎn)通過(guò)一連串的資本騰挪控制世紀(jì)協(xié)潤(rùn)及“長(zhǎng)安8號(hào)”項(xiàng)目，目的是進(jìn)入北京市場(chǎng)。近兩年來(lái)，奧園地產(chǎn)一直在上演“蛇吞象”的故事。

　　2009年7月，奧園地產(chǎn)全資附屬公司收購(gòu)泓達(dá)投資持有的世紀(jì)協(xié)潤(rùn)41.33%股權(quán)，對(duì)價(jià)為人民幣3.7億元。此外，奧園同意向世紀(jì)協(xié)潤(rùn)授出一筆人民幣4.6億元等值港元的固定兩年期貸款，按年利率7厘計(jì)息，該貸款將主要用作撥付世紀(jì)協(xié)潤(rùn)收購(gòu)耀輝國(guó)際城62%股權(quán)應(yīng)付首開(kāi)股份的轉(zhuǎn)讓款。

　　另外，奧園地產(chǎn)還須向世紀(jì)協(xié)潤(rùn)提供12.92億元的償債擔(dān)保，加上股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和換股票據(jù)款6.66億元，奧園將為長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目付出近28億元現(xiàn)金。

　　財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，奧園地產(chǎn)的規(guī)模并不大，2009年總合約銷售額約28.8億元，目前可售的項(xiàng)目?jī)H為9個(gè)。2009年半年報(bào)中，奧園地產(chǎn)貨幣資金15.74億元，但目前已為收購(gòu)“長(zhǎng)安8號(hào)”花去一半。

　　近兩年來(lái)，奧園地產(chǎn)已經(jīng)完成了幾筆重量級(jí)并購(gòu)，包括近10億元并購(gòu)廣州中信廣場(chǎng)旁甲A級(jí)寫(xiě)字樓地塊；近8億元并購(gòu)廣州白鵝潭項(xiàng)目；7億元并購(gòu)廣東省中山市西區(qū)500畝高檔低密度豪宅項(xiàng)目等，總金額高達(dá)73億元。此外，奧園地產(chǎn)已正式宣布了收購(gòu)天譽(yù)置業(yè)旗下位于廣州天河區(qū)的一地塊，代價(jià)約為3.5億元左右。與此同時(shí)，奧園銷售業(yè)績(jī)波動(dòng)較大。該公司2008年?duì)I業(yè)額只有6.19億元，而2007年是25.01億元。