中國(guó)房企恒盛地產(chǎn)（0845.HK）悄然暫停了其海外發(fā)債計(jì)劃。
據(jù)了解，恒盛地產(chǎn)原計(jì)劃在上周向投資者進(jìn)行推介后發(fā)行美元優(yōu)先債券，但在推介活動(dòng)結(jié)束后決定等待更好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。
招商證券（香港）投資銀行董事總經(jīng)理溫天納對(duì)本報(bào)記者表示，中央調(diào)控措施出臺(tái)后，海外投資者對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)判斷發(fā)生了變化，無(wú)論是實(shí)力多么強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，今后都會(huì)面臨較大的融資壓力。
在恒盛地產(chǎn)之前，已有數(shù)家企業(yè)成功發(fā)行了債券。
高息債背后的資金渴求
恒盛地產(chǎn)指出，由于考慮到手頭資金仍算充裕，不值得以太高借貸成本舉債，故暫緩發(fā)債行動(dòng)。
從報(bào)表上看，恒盛地產(chǎn)似乎并不缺錢(qián)。在4月12日恒盛地產(chǎn)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒盛地產(chǎn)表示，公司目前還持有150億元的銀行授信。其資本負(fù)債率僅為6.7%。在4月22日長(zhǎng)春的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上，恒盛地產(chǎn)在與恒大地產(chǎn)的競(jìng)逐中，還以5.05億元的價(jià)格從恒大手中搶下了一幅優(yōu)質(zhì)地塊。
在恒盛之前，4月16日，碧桂園（02008.HK）成功發(fā)行7年期債券，集資金5.5億美元，利率為11.37%。4月22日，雅居樂(lè)（3383.HK）也發(fā)行了同樣是7年期的債券，募集資金6.5億美元，利率僅為8.875%。
今年2月恒大地產(chǎn)（03333.HK）首次試水發(fā)債，成功發(fā)行共計(jì)7.5億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)13%，創(chuàng)下了港股融資利率的新高。4月，恒大地產(chǎn)又針對(duì)華人置業(yè)（00127.HK）以及劉鑾雄發(fā)行了6億美元的債券，利率也高達(dá)13%。
不僅是恒大，同樣是去年上市的佳兆業(yè)（01638.HK）4月22日也發(fā)行了五年期的債券，募集資金3.5億美元，利率高達(dá)13.5%，刷新了恒大的記錄。
“銀行貸款越來(lái)越難，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也在增大，如果不是高溢價(jià)，不足以吸引投資者。”溫天納指出，在低息環(huán)境下，很多企業(yè)的貸款成本只要“2厘到4厘”，房地產(chǎn)企業(yè)較高的融資成本反映出市場(chǎng)對(duì)他們的風(fēng)險(xiǎn)判斷。另外，在資金需求大于供給的情形下，供給方“坐地起價(jià)”的情形時(shí)有發(fā)生，這也是一些房企放棄或者暫緩的原因。
國(guó)泰君安分析師姚峣向本報(bào)記者指出，H股上市房企急于發(fā)高息債主要是基于兩個(gè)目的，一是因?yàn)閷?duì)未來(lái)的前景不確定，需要大量的資金來(lái)應(yīng)對(duì)，有些是準(zhǔn)備行業(yè)調(diào)整期時(shí)拿地，有些則是因?yàn)槿ツ甏笈e拿地需要資金來(lái)支持發(fā)展；二是因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)都在賭人民幣升值，這些企業(yè)發(fā)行的大多都是美元票據(jù)，而考慮到人民幣至少升值5%，融資成本會(huì)更低。
摩根大通中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄不久前也曾公開(kāi)表示，如果把人民幣可能升值的幅度考慮進(jìn)去，目前境外融資的成本可能比境內(nèi)還要低，“從整個(gè)今年的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)講，境外融資要優(yōu)于境內(nèi)融資。目前境內(nèi)的信托融資利率是13%-15%左右，但是境外就算是高息融資的成本，也不過(guò)是12%至13%，如果是上市公司以短債的形式融資，境外的融資成本更加低，只有5%-6%。”
危機(jī)時(shí)刻尚未來(lái)臨
盡管融資難度有所增加，但分析人士并不認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)馬上會(huì)進(jìn)入“資金鏈緊繃”的狀態(tài)。“地產(chǎn)企業(yè)還遠(yuǎn)未到達(dá)為融資不惜一切代價(jià)的地步。”姚峣說(shuō)。
溫天納認(rèn)為，過(guò)去一年是房地產(chǎn)企業(yè)的豐收年，融資暫停1年到2年，才對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有致命打擊。如果今年年底，再融資還是無(wú)法啟動(dòng)，則房企將置于較危險(xiǎn)境地。
穆迪評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)向本報(bào)記者提供的一份研究報(bào)告顯示，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售強(qiáng)勁、現(xiàn)金流充裕，因此穆迪認(rèn)為開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)都不會(huì)“去杠桿化”。大部分開(kāi)發(fā)商會(huì)繼續(xù)通過(guò)借貸來(lái)支持其未來(lái)增長(zhǎng)。
穆迪指出，迄今為止,中國(guó)的政策制定者還未通過(guò)調(diào)高利率來(lái)抑制投資。調(diào)高第二套房和第三套房的首付比例和按揭利率，這些選擇性的收緊措施主要是針對(duì)房?jī)r(jià)升幅過(guò)高的一線城市投機(jī)炒房活動(dòng)。而在穆迪評(píng)級(jí)的16家開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，除了恒盛地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)（Ba3，穩(wěn)定）、上海置業(yè)（B2，負(fù)面）以及綠城（Caa1，負(fù)面）外，其余開(kāi)發(fā)商并非依靠高檔住房來(lái)賺取大部分的收入，這緩解了上述政策對(duì)其銷(xiāo)售的潛在負(fù)面影響。