樓市過快回暖將導(dǎo)致調(diào)控新政早日來臨。因此，盡管長期來看樓市調(diào)控政策還是會對合理的改善性需求有明確支持，但為應(yīng)對短期內(nèi)部分城市房價過快上漲的勢頭，一些改善性購房需求不排除被進一步收緊。

　　調(diào)控政策進一步收緊預(yù)期漸濃

　　樓市過快回暖將導(dǎo)致調(diào)控新政早日來臨。因此，盡管長期來看樓市調(diào)控政策還是會對合理的改善性需求有明確支持，但為應(yīng)對短期內(nèi)部分城市房價過快上漲的勢頭，一些改善性購房需求不排除被進一步收緊。

　　因部分一二線城市的房地產(chǎn)市場回暖過快，這些區(qū)域樓市正逼近政策的“臨界點”。

　　有接近北京市住建委的人士透露，北京等一線城市基本確定近期出臺房地產(chǎn)新政，調(diào)控形式是抑制需求為主，進一步提高購房門檻。新政出臺主要原因是一線和熱點二線城市樓市升溫過快。“因此這輪新政可能不止北京一個城市。”上述人士稱。

　　據(jù)介紹，目前政府部門對部分一二線城市的樓市過快回暖已形成基本共識，而部分三四線城市因供給過量，仍面臨去化難題，需要政策性支持。也就是說，樓市調(diào)控不會一刀切，將越來越呈現(xiàn)區(qū)別對待。

　　部分一線樓市升溫過快成共識

　　據(jù)上述人士介紹，此前政府部門對調(diào)控的態(tài)度是視市場形勢而定，若房價上漲過快，則隨時出手進行調(diào)控。從去年10月開始，盡管各地樓市陸續(xù)回暖，但從接近政府部門的人士轉(zhuǎn)述來看，調(diào)控者眼中的房價并未出現(xiàn)過快上漲。“直到近期，(相關(guān)政府部門)基本認定，少數(shù)一線城市確實回暖過快了。”這位接近北京市住建委的人士表示。而其對政策出臺的預(yù)期，該人士也從“可能出臺”，變成了“一定會出臺”，而時間點可能不會超過3月全國兩會前。

　　其實，這一調(diào)控思路在今年1月的博鰲房地產(chǎn)年終論壇上已露端倪。彼時，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長朱中一明確表示，在正常情況下，2013年全年房地產(chǎn)政策環(huán)境是：方向不變、力度不減。但若今年“兩會”之前部分城市出現(xiàn)房價非理性上漲，則極有可能引來更為嚴厲的宏觀調(diào)控。

　　可是，權(quán)威專家如此鄭重的提醒并未改變樓市一路上漲的局面。最新數(shù)據(jù)顯示，1月百城房價環(huán)比上漲1%，是近兩年來漲幅首次突破1%，并且自2012年6月止跌后，已經(jīng)連續(xù)第8個月環(huán)比上漲。此外，9812元/平方米的全國百城新建住宅均價也刷新25個月以來的均價記錄。

　　尤其值得注意的是，一線城市房價全線上漲的格局已經(jīng)形成，成為全國房價上漲的領(lǐng)頭羊和風向標。北京、上海等十大城市住宅均價為16417元/平方米，環(huán)比上漲1.61%，與上年同期相比上漲2.84%。

　　以上海為例，1月份上海新建商品住宅成交面積100.68萬平方米，環(huán)比去年12月份的120余萬平方米下降了13.7%，但同比卻大幅增長418%。可見，上海等地一月份淡季反旺的樓市行情，在政府部門看來已經(jīng)值得高度關(guān)注。“上海1月份商品住宅成交面積已經(jīng)回升至2011年同期水平，而這一輪史上最嚴厲宏觀調(diào)控就是從2011年1月26日開始的。”中國房產(chǎn)信息集團分析師付奇介紹。當時，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定采取八項措施進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，其中關(guān)鍵一條即貸款購買二套房的首付比例不得低于六成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。同時各地上報房價控制指標，并向社會公布。

　　和商品住宅成交熱度不減相對應(yīng)的，是供給的嚴重不足。據(jù)了解，2012年上海新建商品住宅供應(yīng)合計為890萬平方米，同比回落16.5%，在創(chuàng)下5年來新低的同時，年度供應(yīng)總量首次跌破1000萬平方米關(guān)口。到今年1月，上海商品住宅新增供應(yīng)面積僅31.11萬平方米，環(huán)比減少近七成。

　　“由于可售房源在去年12月提前釋放，加上1、2月份原本就是推盤淡季，令上海目前供給顯得尤其緊張。”付奇表示，受去年上半年土地供給不足的影響，今年全年上海一手商品住宅供給可能出現(xiàn)階段性緊缺。