日前，廣州正式公告了2022年首批掛牌出讓的18宗國有土地使用權(quán)，此次掛牌計劃于5月5日分批次集中網(wǎng)上限時競價。對于許多人來說，土地競拍只是屬于房企的賽場，但與此同時，土地市場還是樓市的溫度計，對于消費者提前預判市場行情有著重要的作用。那么，在今年的首次掛牌出讓的18宗地塊中，藏著未來廣州樓市的哪些秘密呢？業(yè)內(nèi)人士指出，僅出讓18宗地意味著當前樓市仍處低位；而競拍政策的調(diào)整，則傳達了穩(wěn)市場、穩(wěn)預期的目標。與此同時，還要特別注意區(qū)分土地入市在熱門板塊和競爭激烈的板塊所起到的不同作用。
文、圖、表/廣州日報全媒體記者 龍樂樂(署名除外)
廣州2022年首批掛牌出讓18宗地概況
白云區(qū)6宗
空港大道中東側(cè)AB2904003地塊
廣海路地塊一石井水泥廠西地塊
東平地鐵站綜合開發(fā)AB2201086地塊
廣龍路AB0805102地塊
廣龍路AB0805104地塊
馬瀝智慧健康產(chǎn)業(yè)園AB0903166地塊 AB0903176地塊
荔灣區(qū)2宗
金橋二期地塊
陸居路AF020208地塊、AF02045地塊
花都區(qū)1宗
鳳凰路西二地塊
番禺區(qū)1宗
沙頭街禺山大道南側(cè)STJ15-02地塊
增城區(qū)2宗
新塘鎮(zhèn)廣園快速路南側(cè)地塊
廣州地鐵21號線朱村街山田站北地塊
黃埔區(qū)1宗
長賢路以南、蘿嶺路以東CPPQ-A4-5地塊
海珠區(qū)2宗
石榴崗南側(cè)臺涌AH032318地塊
赤沙車輛段AH031422 AH031419地塊
南沙區(qū)3宗
珠江街一涌西側(cè)地塊
亭角地區(qū)(原梅山工業(yè)區(qū))2022NJY-3地塊
亭角地區(qū)(原梅山工業(yè)區(qū))2022NJY-2地塊
【新聞背景】 2022年廣州首批掛牌出讓地塊概況
3月31日，廣州正式公告2022年首批掛牌出讓的18宗地國有土地使用權(quán)。據(jù)了解，這些地塊涉及8個區(qū)域，海珠、荔灣、白云、黃埔、花都、番禺、南沙、增城8個區(qū)均有供地。其中，最多是白云區(qū)，共6宗，最少的是黃埔、花都、番禺，均只有1宗；而建筑面積最大的是海珠區(qū)赤沙車輛段AH031422、AH031419地塊，建筑面積達到419462平方米，掛牌起始價為94.5億元，也是掛牌價格最高的單一地塊。
解讀： 三大變化傳遞積極信號
“從今年首批供地的情況，我們可以看到政府在從供地角度積極傳遞信息，穩(wěn)市場穩(wěn)預期。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，首批供地控制了數(shù)量，提升了地塊質(zhì)量，并且對出讓規(guī)則也作出了一定調(diào)整。
據(jù)了解，相比起去年的首批掛牌出讓48宗地，今年的18宗在數(shù)量上明顯減少。從結(jié)構(gòu)上來說，中心六區(qū)的供給超過60%，而外圍區(qū)域的出讓則相當節(jié)制。尤其值得一提的是，此前的供地主力增城在本輪只有兩宗土地掛牌出讓。出讓地塊的質(zhì)量也令人眼前一亮，海珠區(qū)、荔灣區(qū)的地塊均位于熱門板塊，但出讓價格卻令人感覺誠意十足。以備受關(guān)注的赤沙車輛段二期地塊為例，起拍樓面價僅2.25萬元/平方米。
此外，拍地規(guī)則也有所調(diào)整。一方面保留了“限地價、競自持、搖號”的基本規(guī)則以及開發(fā)商必須使用自有資金等方面的要求；另一方面則取消了曾經(jīng)出現(xiàn)在去年土拍當中的全周期限價、限制銷售對象為首置人群比例不低于50%等規(guī)定。
廣州市房協(xié)專家鄧浩志表示，多項競拍條件的調(diào)整是為了吸引更多開發(fā)商參與，提升土地出讓的成功率。
預測： 這三大板塊將有新變化
本輪出讓的土地，將在多久之后轉(zhuǎn)化成項目入市，切實影響到市場呢？肖文曉告訴記者，在過往高周轉(zhuǎn)的模式下，定位剛需的地塊一般在出讓后6~8個月即可入市。一般來說，地價越高的地塊往往需要更長的開發(fā)周期，對于精品項目而言10~12個月甚至更長時間亦有可能。以赤沙車輛段一期地塊為例，該地塊在2021年2月被廣州地鐵以83億元獲得，目前品悅?cè)A府(赤沙車輛段一期項目)已經(jīng)開放展廳進入蓄客階段。肖文曉指出，在目前的市場環(huán)境下，開發(fā)商可能會策略性地放慢開發(fā)速度，預計平均開發(fā)周期在一年左右。
那么，本輪廣州首批出讓的地塊，又將透露未來廣州市場的什么秘密呢？
琶洲板塊的供給不足將有所改善
在近兩年的土地出讓中，海珠區(qū)一直是核心城區(qū)的“大戶”，這從一手市場的供給情況也可見一斑。但從供需關(guān)系來看，海珠區(qū)一手供給仍然相對稀缺。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計，2021年海珠區(qū)的二手網(wǎng)簽數(shù)量為16345套，但一手房網(wǎng)簽量僅為2659套，這也就意味著全區(qū)的住房交易中，二手成交占比達到86%。這其中，琶洲片區(qū)內(nèi)由于二手住宅選擇有限，區(qū)域供給更顯得緊張。
海珠區(qū)在本輪土地出讓中掛出兩宗地，其中赤沙車輛段二期位于廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)琶洲的核心片區(qū)內(nèi)，是本輪土拍的“巨無霸地塊”；而石榴崗路南側(cè)地塊則相距不遠，據(jù)市規(guī)劃局公示，該地塊的居住建筑面積超過5萬平方米，且最高樓面地價較去年成交的天斯地塊低近1萬元。這也就意味著，琶洲區(qū)域的供給將有所增加，門檻很可能也會有所降低。
白鵝潭接棒成荔灣新亮點
“從這一輪荔灣區(qū)的供地中，我們可以看出一個顯著的趨勢，白鵝潭將接棒廣鋼、廣船，成為區(qū)域新熱點。”肖文曉預測。據(jù)了解，白鵝潭商務區(qū)作為荔灣區(qū)升級打造的三大平臺之一、廣州市重點培育的五大世界級地標商圈之一，規(guī)劃高度已經(jīng)具備；配套方面，地鐵11號線、三館合一、鵝潭一號等項目正在推進；商業(yè)方面，廣州第二個太古商業(yè)項目正式落戶，填補區(qū)域高端商業(yè)空白。當前板塊內(nèi)一手住宅，萬科金域曦府、新世界凱粵灣等也正在聚集人氣。
本次荔灣區(qū)出讓的兩宗地均位于白鵝潭商務區(qū)，且均是江景地塊。金橋二期地塊緊挨著珠江鵝潭灣，一線江景，預計將來將被打造成為臨江的精品項目，屆時區(qū)域的市場人氣也將進一步被帶旺。
白云區(qū)樓市成交重新活躍
在本次土地出讓中，白云區(qū)以6宗地塊成為掛牌地塊最多的區(qū)域。而實際上，在去年的三輪集中供地中，白云區(qū)幾乎每一輪都是中心六區(qū)中出讓地塊最多的，只是這一現(xiàn)象隱藏在了外圍區(qū)域的大量供給之中，不像此次這么吸引注意力。在肖文曉看來，這背后是白云區(qū)一手住宅市場的持續(xù)升溫。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年白云區(qū)一手樓市成交僅950套，而這一數(shù)據(jù)在5年后達到了8900套。隨之而來的，是整個區(qū)域市場的活力恢復。肖文曉表示，對于一個正在快速發(fā)展的新興板塊來說，很難以某一次供給看未來變化，但從白云區(qū)近幾年的供地情況不難發(fā)現(xiàn)，圍繞著白云新城、設(shè)計之都和白云湖數(shù)字科技城將是未來一段時間的市場熱點。
【專家提醒】
供應加大將提升核心板塊市場活力
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜在接受記者采訪時表示，對于亟需置業(yè)的剛需人群而言，根據(jù)土拍市場作入市決策不具備可操作性。“如果是已經(jīng)有明確的意向板塊，或者是區(qū)域內(nèi)的置換，則可以關(guān)注土拍市場透露出來的信息。”
肖文曉還特別提醒道，同樣是加大土地供給，對于核心的、熱點的板塊和對于新興的、競爭激烈的板塊，意義是完全不同的。“對于本身就比較競爭激烈，又還不斷有土地入市的板塊，應該謹慎一點；而像海珠、荔灣等區(qū)域，供應本身緊張的情況下有土地入市，對于調(diào)動板塊的熱情，提升一手和二手的活躍度有重要作用。”