房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營依舊壓力山大。
截至8月31日，東方財富Choice數(shù)據(jù)顯示，有120家A股房地產(chǎn)上市公司披露了2022年半年報，其中有38家公司凈利潤為虧損狀態(tài)，84家公司凈利潤同比下滑。
同時，還有包括恒大地產(chǎn)、新力控股在內(nèi)的多家房企未能按時完成半年報披露工作。
根據(jù)半年報數(shù)據(jù)，大部分房企2022年上半年的業(yè)績下滑明顯，多項經(jīng)營指標(biāo)不盡如人意。
在業(yè)績發(fā)布會上，多位房企負(fù)責(zé)人表示，目前樓市已經(jīng)在筑底階段，隨著政策的支持，以及積壓需求端的釋放，預(yù)計下半年市場會有所回暖。長期來看，市場仍需要對整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心逐漸修復(fù)。
業(yè)績分化 房企放棄規(guī)模化：千億企業(yè)大幅減少
根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的房企銷售業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2022年1-8月，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%，降幅較上月收窄1.1個百分點；其中銷售額超千億房企10家，較去年同期減少14家；超百億房企96家，較去年同期減少48家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為343.4億元，權(quán)益銷售面積均值為227.6萬平方米，同比分別下降47.6%和51.2%。
具體來看，千億以上陣營10家，較去年同期減少14家，銷售額均值1965.6億元。第二陣營(500億-1000億)企業(yè)14家，較去年同期減少13家，銷售額均值726.7億元。第三陣營(300億-500億)企業(yè)24家，較去年同期微增4家，銷售額均值373.5億元。第四陣營(100億-300億)企業(yè)為48家，較去年同期減少25家，銷售額均值178.7億元。
同樣，在房企發(fā)布的半年報財務(wù)數(shù)據(jù)中，也反映出了目前房企整體經(jīng)營呈壓的狀態(tài)。
中海地產(chǎn)的中報提到，“在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)與居民收入增長預(yù)期轉(zhuǎn)弱的形勢下，疊加房企債務(wù)不斷出現(xiàn)違約，自2021年7月至2022年6月，國內(nèi)商品房銷售額連續(xù)12個月單月同比下降，經(jīng)歷了自1998年商品房制度改革以來最長的下跌周期。”
在業(yè)績整體縮減、營業(yè)收入縮減的情況下，放棄對規(guī)模的過度追求，保現(xiàn)金流、保持合理的利潤、控制負(fù)債成為大部分房企的主要經(jīng)營思路。
國企、央企方面，諸如中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等企業(yè)，從各項業(yè)績指標(biāo)來看優(yōu)勢明顯。相比之下，民企分化加劇，頭部陣營明顯減少。
東方財富Choice數(shù)據(jù)顯示，有8家A股上市公司上半年凈利潤虧損達(dá)10億元以上，包括金科股份、ST泰禾、陽光城等上市房企。其中藍(lán)光發(fā)展巨虧52.48億元、陽光城巨虧36.23億元、中天金融巨虧30.13億元。
房企多舉措破局
可以看到，面對當(dāng)下的市場變化，各房企也采取了多種舉措，積極應(yīng)對。
首先，保持良好健康的財務(wù)指標(biāo)是房企關(guān)注的核心。
保利發(fā)展在半年報中表示，企業(yè)始終以現(xiàn)金流的絕對安全作為底線，強(qiáng)化資金管理。除去銷售端保質(zhì)保量外，保利發(fā)展還在搶抓資金回籠。在今年上半年銷售金額達(dá)到2102億元的情況之下，回籠資金達(dá)1995億元，回款率達(dá)94.9%，較去年上半年末增長5.3個百分點。
截至報告期末，企業(yè)扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為66.45%、凈負(fù)債率為64.14%、現(xiàn)金短債比為1.41倍，各項指標(biāo)均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而這也是企業(yè)連續(xù)15年自覺保持綠檔。
目前，保利發(fā)展股價17.02，已經(jīng)超過行業(yè)龍頭萬科16.80。近6個月有24家機(jī)構(gòu)投資評級支持買入，超過了萬科的23家。
其次，房企在繼續(xù)積極拓展主業(yè)以外的業(yè)務(wù)。多家房企年報顯示，一些房企的主營業(yè)務(wù)多樣化，不只在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域經(jīng)營，同時涉足商業(yè)、公寓、長租業(yè)務(wù)、物流、酒店、物業(yè)服務(wù)、代建代運營、大數(shù)據(jù)智能、文旅文化等行業(yè)。
比如，萬科在冰雪業(yè)務(wù)、長租、物流、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)等領(lǐng)域有所布局。
萬科是最早提出多元化發(fā)展的房企之一。在今年的中報業(yè)績會上，萬科董事會主席表示，房地產(chǎn)進(jìn)入了新的階段，為城市提供的配套服務(wù)也越來越豐富，新的業(yè)務(wù)發(fā)展起來，同樣能給市場提供一定支撐。
據(jù)悉，9月1日，在行業(yè)寒冬之下，萬科的物業(yè)板塊萬物云已經(jīng)獲得港交所聆訊，上市在即。上半年萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元，同比增長 38.2%。
萬緯物流方面，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入18.6億元，同比增長39.1%，其中冷鏈倉儲業(yè)務(wù)同比增長94.7%。長租公寓方面及商業(yè)業(yè)務(wù)方面，上半年營收也實現(xiàn)正向增長。
旭輝控股集團(tuán)表示，除房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)以外，積極布局和發(fā)展物業(yè)與城市服務(wù)、商業(yè)綜合體運營、租賃住房、代建管理、綠建科技、創(chuàng)新教育、健康及養(yǎng)老等多個賽道，構(gòu)建“輕重結(jié)合”的業(yè)務(wù)模式，打造“開發(fā)+持有”的核心競爭力。
下半年加強(qiáng)銷售 確保交付質(zhì)量成重中之重
“住房的剛性需求仍然很強(qiáng)，房地產(chǎn)市場仍是每年有10萬億元銷售額的市場，市場收縮過了頭，反而會積蓄自發(fā)修復(fù)的動能，要相信居民追求美好生活的需求和改善居住條件的力量。”郁亮在業(yè)績發(fā)布會上表示了對長期市場空間的看好。
同時，郁亮表示，“請客戶放心，我們?nèi)f科會保證交付、保證質(zhì)量。”郁亮在回答媒體記者提問時表示，從7、8月到今天為止，他基本走遍了全國30多個城市，看了100多個項目，主要任務(wù)是督戰(zhàn)，看萬科的房子交得怎么樣。
萬科總裁祝九勝表示，萬科現(xiàn)在每天、每周、每月交付復(fù)盤，內(nèi)部也不斷有日報、周報、月報，不斷進(jìn)行經(jīng)驗分享，不斷進(jìn)行能力積累。
“總而言之，在一個艱難市場上，對銷售能力、銷售動作鋪排有更高要求，這是不斷長肌肉的過程，對此有基本信心。”祝九勝表示。
龍湖CEO陳序平在新聞發(fā)布會上也表示，今年會根據(jù)集團(tuán)現(xiàn)金流安全并維持合理的利潤增長，確定整個推盤節(jié)奏，全年計劃供貨的可售貨值達(dá)到4000億元，會根據(jù)市場形勢做實時動態(tài)的調(diào)整。
“在當(dāng)下的時點，我們不會為了銷售規(guī)模的目標(biāo)去做被動性的動作。隨著杭州、上海的一些項目陸續(xù)入市和加推，8月份我們有信心實現(xiàn)當(dāng)月同比銷售額轉(zhuǎn)正。”陳序平說道。
據(jù)了解，龍湖集團(tuán)上半年交付超5萬套住宅，全部按期交付，其中超30%提前一個月以上交付。陳序平說，“不只是按時交付，高品質(zhì)的交付，讓客戶滿意加驚喜，是我們始終如一的堅持。行業(yè)再難、再有挑戰(zhàn)，這一點不會變。”
碧桂園總裁莫斌在8月30日的中期業(yè)績報告會上表示，上半年碧桂園共有1070個批次、25萬套房屋如期交付。其中438個項目首月交付率達(dá)75%及以上，165個項目更實現(xiàn)了交付即辦證。從去年6月份市場下行到今天，市場已經(jīng)進(jìn)入了底部盤整階段。此時，最重要的就是市場信心的恢復(fù)。預(yù)計明年6月份市場應(yīng)該恢復(fù)到健康發(fā)展的階段。
中信證券研報指出，企業(yè)普遍縮減開竣工和投資，大量融資渠道不十分通暢的企業(yè)陷入縮表。2022年三季度起銷售有復(fù)蘇趨勢，但不足以推動企業(yè)信心恢復(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)重要的并不是把握拿地窗口，而是把握銷售窗口和維持融資能力。
文/張郁唯