保交樓政策吹散樓市泡沫風險

　　張敬偉

　　據報道，銀保監會相關部門負責人表示，銀保監會堅持“房住不炒”定位，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，持續完善房地產金融管理長效機制。合理滿足房地產市場融資需求，穩妥處置恒大等部分頭部房企風險。“房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉。”

　　疫情疊加外部市場風險，房地產市場發出警訊。1月-8月份，房地產開發投資下降7.4%，降幅比1月-7月擴大1.0個百分點。房地產市場銷售降幅收窄。1月-8月份，全國商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%，降幅比1月-7月份收窄0.1個百分點；商品房銷售額85870億元，下降27.9%，收窄0.9個百分點。在此大環境下，不僅恒大這樣的頭部房企出現資金鏈問題，一些購房者也忍痛停貸，由此形成了市場焦慮乃至恐慌，和預期轉弱的宏觀經濟大環境形成風險共振。政策面、市場面和民生面都擔心樓市風險會演化為系統性金融風險。畢竟，樓市是個牽一發動全身的系統，既和宏觀政策密切相關，又和金融系統利益攸關，也和民生關切息息相關。

　　多周期的樓市宏觀調控，在堅持房住不炒的目標下，一直秉承兼顧各方利益均衡——不可讓樓市出現硬著陸。因此，樓市雖然呈現周期性漲跌，但樓市風險依然可控。即使出現個別房企的資金鏈斷裂，也無礙樓市大局，既未動搖金融系統的穩定也未讓購房者焦慮不安。今年樓市出現的風險異動，既涉及到房企尤其是頭部房企的資金問題，也給金融系統帶來了一些沖擊，購房者停貸的消費端風險，更會形成倒逼性的風險漣漪，使得整個樓市風險共振疊加。

　　中央出臺保交樓政策，不僅是穩經濟的重要舉措，也是穩市場主體和穩民生的關鍵所在。而且，也是樓市因時因市因勢調整的務實之舉，不僅彰顯樓市宏調的主調，也是為了平衡各方關切。樓市穩則市場穩，也夯實了穩經濟的基礎，抑制住樓市傳導蔓延的系統性金融風險。

　　樓市風險，還是資金問題，特別是已售預期難交付住宅項目。通過政策工具，給予房企資金支持，保證交樓，就能化解風險。8月19日，住建部、財政部、人民銀行等有關部門出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。據了解，專項借款初期規模達2000億元，9月22日，國家開發銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。此外，各地也紛紛出臺“保交樓”相關舉措，包括加強預售資金監管、“一樓一策”“一對一”幫扶機制等，力促保交樓。當然，各地也適度放松購房政策，化解消費端焦慮，激活剛需和改善型住房需求，疏通樓市梗阻，打通樓市資金循環。

　　有分析認為，要實現保交樓目標，保交樓資金規模應該達到8000億元左右。因此，保交樓資金是個系統性工程，除了中央和地方已經出臺的各項保交樓措施，還要繼續通過專項借款“輸血”，也要通過貨幣政策更多工具給樓市供給側和需求端兩端注入資金。尤其后者，央行逆周期降息釋放的流動性，能夠給予樓市更多資金支持。當然，除了“輸血”注入資金保交樓，中央和地方出臺的各項穩經濟措施，也有助于穩住宏觀經濟預期，化解全市場焦慮，舒緩樓市不安，尤其是改變消費端追漲棄跌的觀望心理，激活休眠的樓市消費，催化樓市自我修復“造血”功能。

　　雖然我國有著相對較高的平均用房率，但存在著不同城市間的不平衡。而且，大多數城市也存在著剛需和改善住房群體，現在各地房價已經降至相對低點，激發兩大群體的購房需求至關重要。而且，本周期呈現出來的樓市風險，也為實現房住不炒目標提供了難得契機，不僅有助于規范房地產企業的行為，也對金融系統和市場炒作行為提出了更高的監管要求。保交樓政策，在防范系統性風險驅散樓市泡沫的同時，也有助于樓市健康穩定發展。

　　更重要的是，保交樓政策與其說是救市托市，還不如說是為了房住不炒。大而言之是驅散樓市泡沫防止變成系統性金融風險，筑牢穩經濟基礎；小而言之也是為了避免購房者安居夢碎。