人民網北京11月2日電 （記者許維娜）福建福州，保障性租賃住房已開工18183套，完成年度目標任務79%；浙江寧波，今年計劃籌集建設保障性租賃住房5萬套（間），截至目前已完成4.06萬套（間）……進入三季度以來，全國各地保障性租賃住房籌建邁入攻堅階段，迎來了量與質的雙進階。

“十四五”期間，我國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套（間）。記者日前從ICCRA住房租賃產業研究院獲悉，該院對外發布的《邏輯換軌與策略重鑄：2023中國住房租賃市場資產管理洞察報告》（以下簡稱“報告”），闡述在不動產金融邏輯框架下，住房租賃市場的發展經驗及啟示。

“不僅是籌建速度加快，更值得關注的是保障性租賃住房公募REITs跑通、規模持續擴大，為市場注入了新的活力。”趙然認為，保障性租賃住房公募REITs的重要性越發凸顯，以及保障性租賃住房從開發邏輯向不動產金融邏輯轉變的必要性。他強調，這種轉變將有助于為新市民和青年人提供更多優質產品，同時也將為住房租賃行業注入新的活力。

報告指出，現行住房租賃市場主體多持“開發邏輯”，即以資產的建設和運營為中心的短周期交易。而保障性租賃住房公募REITs，則可以幫助住房租賃市場主體回收部分資金、降低融資成本，進而擴募、再投資，形成穩健、長周期的循環。

趙然解釋稱：“我國住房租賃市場發展歷史較短，多數市場主體持有的仍然是單體盈利、獲利售出的‘開發邏輯’。而在不動產金融邏輯的框架下，培育孵化租賃住房項目，通過REITs等創新金融工具實現資金回收，再循環滾動投資、擴大租賃住房和管理規模，最終建立一個完整的租賃住房資產管理閉環，將變得越來越重要。”

相應地，市場主體所需要具備的能力組合也在發生變化。對于住房租賃行業的投資機構而言，報告認為，其資產管理能力不僅直接關聯到短期的經濟回報，在更深層次也是實現長期投資戰略和持續提升資產價值的關鍵。

報告指出，相較于開發邏輯框架，不動產金融邏輯更強調對資產“全生命周期”的管理，即涉及底層資產識別、建筑效率管理、運營效率管理等更加復雜的范疇。趙然表示：“投資機構需要一直提醒自身，住房租賃是微利行業，利潤是‘摳’出來的。必須看得更全、更長、更細，以收益率倒推擇址、定位、建筑能效等等動態因素。”

對品牌運營商來說，則需要更加注重凈利潤最大化和品牌價值塑造。報告表示，在租賃住房資產管理的全生命周期中，品牌運營商的業務邊界清晰，即不斷地降本增效，一方面創新業務提升溢價上線，另一方面精細化運營控制成本下線。

“以租賃式社區為例，商業配套的運營和生活服務的供給是品牌運營商提升營收的有效途徑。”趙然還表示，隨著人們租住時間的增加，租住逐漸成為主流生活方式。因此，“品牌運營商應將自己定位為居住生活的提案者，而不僅僅是提供居住空間的角色。”