提要：隨著新政的逐步落實，市場的預期發生變化，瘋狂的需求受到控制。更主要的是，今年下半年的供求關系也將發生逆轉。

　　本刊記者 張學慶

　　對房地產業的宏觀調控政策預計還會繼續出臺。近日，中國政府網發布《國務院批轉發展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》，通知確立2010年10項重點改革任務，其中第4條指出，要深化財稅體制改革，逐步推進房產稅改革。

　　這也是繼今年“兩會”政府工作報告“加大稅收政策執行力度”、以及“國十條”要求“發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用”之后，國務院第3次重申關于房地產稅收改革。市場預計，房產稅出臺箭在弦上。

　　“異常”增長導致新政“糾偏”

　　政策對房地產業的調控為何會“一浪高過一浪”？住房與城鄉建設部政策研究中心一位研究員給出的解讀是，政府要抑制房價的決心是十分堅定的，密集出臺新政是為了把房地產業中不健康泡沫擠出市場。

　　這位研究員告訴記者，今年一季度，房地產市場“淡季不淡”，全國商品房銷售面積同比增長 35.8%，以往這一指標都是個位數，東部絕大多數地區的銷售面積增長速度都在兩位數以上。

　　銷售量的“異常”增長，直接導致了市場供求關系的失衡。成交量的放大帶動了價格大幅上漲。市場一致預期房價要漲，又進一步刺激了市場不理性情緒的蔓延，部分地區出現了恐慌性購房。

　　房地產市場的情況引起了政府的高度關注，國務院出臺了“國十條”就是重在“糾偏”，力度前所未有。從現有政策看，國家遏制部分城市房價上漲過快的決心是非常大的。如果還達不到目的，對投資性需求征收房產稅也是非常有可能出臺的。

　　供求或發生扭轉

　　新政出臺后，市場又發生了哪些變化呢？這位政策研究者稱，隨著新政的逐步落實，市場的預期發生變化，瘋狂的需求控制住了。更主要的是，今年下半年的供求關系也將發生逆轉。一方面，需求大規模收縮；另一方面，今年供給出現了前低后高的特點，這樣下半年就會出現供過于求的情況。

　　應該說，今年的前低后高和去年有關系。去年12個月，土地的購置面積全部是負增長，今年1月份由負轉正。2009年房市先回暖，地市后回暖，3月份之后買房子的人開始多了，到了第四季度，開發企業的投資才開始真正起來。去年12個月中，新開工面積8個月負增長，到了后4個月才由負轉正。

　　數據顯示，今年一季度全國房地產開發的前期指標全部在歷史最高位，土地購置面積增長速度30%，新開工面積增長速度60%，在建的施工面積的增長速度達到了35.5%。這意味著這些正在建的、已經開工的項目，絕大部分到下半年將具備銷售條件，也就是在下半年將供應市場。因此市場供求關系與上半年相比一定會出現調整。

　　“現在的政策力度很大，如果嚴格執行的話，短期內預期會發生變化。今年房價肯定會下跌的，市場一定會有反應的。”這位研究人士表示，“市場一定是先有量的調整，才會有價格的下降。但在售樓盤價格大幅下調的可能性不大。市中心的樓盤由于資源的稀缺性，價格調整的幅度不會很大，房價的下降更多的是出現在市中心外圍的新樓盤上。”

　　馮侖：房價要跌20%

　　房價的下跌不僅是政策研究者的預期，連房地產大佬也看淡房價。萬通地產董事長馮侖5月30日在上海表示，他仍維持本輪調控出臺后房價將下跌20%以上的看法。他認為房價跌下來后會有一個相對穩定期。中長期的走勢則主要取決于兩年后的國家房地產政策的變化。在他看來，兩年后政府換屆，房地產政策走向可能會隨之發生改變。

　　馮侖是在參加中歐國際工商學院主辦的“第五屆中歐企業社會責任全球論壇”后接受記者采訪時作上述表示的。他說，目前市場投資性的購買幾乎歸零了，奢侈性消費也減少了七成。從北京來看，這兩類非自住必需類消費需求占到購買數量的15%左右，價值量大概在一半左右。本輪調控重點是抑制奢侈性消費和投資性的購房，可以說，新政已經見到政策效果了。

　　關鍵要治本

　　馮侖還把高房價問題比作青春期人們臉上的痘痘，他說，現在我們想的是如何擠掉痘痘，但是實際上我們要解決的是調理好內分泌，而不是簡單地解決痘痘，不然以后臉上會出現坑。而這些都需要在經濟結構調整上下功夫，處理好中央政府與地方政府的關系。

　　馮侖認為，本輪調控使房地產的功能發生了根本性變化。房地產的功能將轉向強調保障、福利、公平，其定位為基本生活必需品。

　　房地產行業一直被視為暴利行業，開發商不斷推高房價成為一大社會問題，馮侖坦言，房地產行業在中國的確是高利潤行業，不過，房地產開發企業并沒有拿到利潤的大頭。

　　“你可以去看規模排前10的上市房地產公司的兩個指標，一個是利潤，一個是稅收。萬科去年的利潤是50多億元，但稅收繳納了100多億元，這還不包括向政府購買土地的錢。賺來的錢多數都繳了稅和用于購買土地了，房地產開發企業的股東獲得的利潤并不高。”馮侖為房地產企業辯解。

　　目前全國有6萬家開發商，開發商的情況良莠不齊，開發商的社會形象民間認同度不高。對此，馮侖表示，部分開發商的確存在野蠻拆遷、倒樓塌樓等情況，但不能因為部分開發商的短期行為或者不良形象就否定中國整個房地產開發行業。“去年中國全社會捐款最多的行業就是房地產。很多中國房地產企業都在走向規范化專業化，并開始擔負企業的社會責任。”馮侖強調。

　　央企退出不簡單

　　對于房地產非主營業務的央企退出對房地產行業的影響，馮侖表示，不管是央企還是民企，都應該有平等進入和退出的權利。央企在房地產上經營得好可以不退出，其他企業沒做好該退出也不能比央企多一些不退出理由。

　　另外，央企退出牽涉國有資產流失的問題，現在規定國有資產流失50萬元就可以追究刑事責任，調控后房價下跌導致央企投資的房地產價值縮水，退出并不那么簡單。他認為，應該尊重市場化改革的既定方向，盡可能以市場原則來解決問題，而非用文件來“治痘痘”。

　　對于房地產業的發展趨勢，馮侖說，企業有紅帽子、黃帽子和綠帽子，而面對房地產新政，房地產企業只有戴“綠帽子”才有可能實現可持續發展，走環保節能、綠色建筑之路是房地產企業應對未來挑戰的法寶。

　　相關觀點

　　房產稅利空房地產股

　　國信證券發表最新研究報告認為，在推出物業稅不成熟的情況下，逐步推進房產稅改革是現實之舉。

　　在西方發達國家，物業稅是地方政府稅收來源主要稅種之一，如美國物業稅的征收額度是房產總價值的1%~1.5%，每年對房屋價值評估后征收一次，主要由地方政府征收，用來支付治安、消防等公共產品的支出。

　　1986年我國就出臺了《中華人民共和國房產稅暫行條例》國發[1986]90號文，條例明確規定“……房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%……個人所有非營業用的房產免納房產稅；房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%”。2010年5月31日，國務院同意發展改革委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》第5條指出，“出臺資源稅改革方案，逐步推進房產稅改革。”

　　逐步推進房產稅改革將削弱房地產“投資品”屬性，有利于平抑房價、改變人們心理預期。另外，房地產具有“投資品”屬性，保有環節稅費過低，投資性或投機性需求必然猖獗，逐步推進房產稅改革、增加保有環節稅費將直接影響人們的投資行為，有利于合理引導住房消費。

　　逐步推進房產稅改革短期對人們心理產生影響，長期看將改變房地產運行軌跡。雖然房產稅短期難真正推出來，但從國務院層面發文要求逐步推進房產稅改革來看，高層態度有了重大轉變，這與前幾年專家學者建議在中國開征物業稅完全不同，這次是真的“狼來了”。

　　研究報告維持房地產行業“謹慎推薦”的投資評級，建議低配。選股時注重業績鎖定性和成長性，可關注三類品種：①全國及區域龍頭：如保利、濱江、華業、中天城投；②城投類股：云南城投、黑牡丹；③資產注入：廣宇發展、沙河股份。