(記者吉媛媛)近期，珠江地產在北京卷起了一陣促銷風，從“零首付”到“降價險”，再到“無理由退房”，促銷手段日漸新穎，但是否為購房者帶來實質性的優惠卻飽受質疑。在一線城市樓市走向不明之時，珠江、萬科等房企頻頻充當表演者角色率先“降價”，這是否意味著一線城市房價開始下降？還只是“噱頭”罷了？
“零首付”真的無須承擔首付費用？
6月，珠江地產在位于北京亦莊的珠江四季悅城項目推出了“全盤無首付”的促銷活動，標志性地成為北京首個“零首付”樓盤，“噱頭”意味強勁。
然而，“零首付”真的意味著無須支付首付費用嗎？就此，央廣網財經記者向珠江四季悅城售樓處工作人員進行了求證。工作人員稱，參與“零首付”的購房者須繳納30萬的保證金，其余首付款項需要在5個月內還清。
目前，“零首付”的活動已經結束，據售樓處工作人員透露，該項目最新推出“一成”首付的活動，除去50%的商業貸款，其余費用須在年底付清。
資深房地產專家韓世同向央廣網財經記者表示，零首付和低首付都不是免首付，這種促銷活動僅僅對少部分有錢、但是短期內難以湊齊首付的購房者有吸引力，對于大部分買不起房子的人來說，是沒有實際性優惠的。
“降價險”推出2天便喊停 購房者被忽悠？
“零首付”的促銷活動讓四季悅城周邊的新樓盤飽受壓力，然而，珠江地產并未止步于此，近日又聯合珠江人壽推出了“購房保值計劃”，頗有將促銷進行到底的意味。該計劃包括“買房降價險”和“無理由退房”，從字面上看，似乎都是開發商賠本的吆喝。
然而，“降價險”的吆喝不過兩天，珠江人壽就緊急澄清：“從未與該地產公司有過此類合作，對‘降價險’聞所未聞。從未，也不可能推出不屬于人壽保險范圍的‘降價險’。”
央廣網財經記者向四季悅城售樓處工作人員處了解到，購房者如果選擇“降價險”的方式買房，即可用9成房款買房，余下10%作為保證金由客戶保留。到明年6月30日，如房價沒降，總房款10%的保證金再由購房者交給開發商；如果降價，則由珠江人保代客戶向開發商支付余款，無需客戶返還保證金。而降價與否，參考的標準則是同一小區、同等面積、同等朝向、同等樓層的價格。
而“無理由退房”，即是購房后一年內至交樓前，如果房價下跌很大，難以通過“降價險”補差價，購房者可以申請無理由退房。但據售樓處工作人員透露，并非所有人都能參與“無理由退房”，只有認購的前十名才能享受“無理由退房”的促銷活動。
“買房降價險”和“無理由退房”聽起都很“給力”，然而僅推出2天，同一集團旗下的北京珠江地產和珠江人保就自亂了陣腳，購房者又被忽悠了嗎？
資深房地產專家韓世同說：“降價險不是一個正式的險種，更像是一種協議承諾，開發商制造了噱頭，受到了媒體的關注，但是沒有實質性的降價，小心聰明反被聰明誤，錯過了促銷的良好時機。”
開發商各出奇招搞促銷 剛需族的購房福音？
2014年上半年，北京樓市低迷，新房市場的成交也不見起色。數據顯示，北京新建商品住宅成交23634套，同比去年大降46.9%。開發商唯有各出奇招，零首付、七折賣房、午夜開盤、全民營銷、打折、送精裝等促銷活動層出不窮。除了珠江地產意外，多個樓盤項目都加入了“大促銷”的混戰當中，開發商們似乎在釋放著“樓市降價”的信號。
比如，位于通州的首開香溪郡項目推出“0元搶房行動”、半年“0月供”、甚“0首付”等優惠。通州馬駒橋的國風美侖現房93折出售、2萬元抵6萬元。東亞推出“全民營銷、百二傭金”活動。
針對這些琳瑯滿目的活動，資深房地產專家總結了目前開發商促銷新盤的三種手段：“第一，提供付款便利，比如零首付、低首付，但沒有實質性的降價；第二，提高附加價值，比如送車位、送精裝，屬于變相降價，但對于買不起房的人來說還是沒有優惠；第三，適當定價，低開高走，這種做法最受購房者歡迎，促銷效果最好。”
“河堤水位比較低的情況下，誰先挖溝，水就流到誰那里去，后來再挖溝的就要挖得更深了。”韓世同說。
樓市數據不理想 后市怎么看？
有分析認為，伴隨著樓市周期性調整輻射至一線城市，下半年全國樓市將進入實質去庫存階段。而業內“大佬們”有不同的看法。
萬科集團執行副總裁毛大慶毛大慶認為，中國樓市目前不是崩盤，也不是迎來拐點或做俯臥撐，而是消化不良。因此，也不會沒完沒了地上漲。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹則說：“我對住宅市場不看好。我認為中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。”
而被譽為樓市“預言帝”的任志強卻堅持看漲。他說：“我不是看好房價，是貨幣永遠是貶值的。如果貨幣永遠貶值什么東西不漲價，麥當勞都漲價。”
韓世同認為，下半年如果沒有大規模的投資和房貸的刺激，從目前微刺激、二三線城市放松限購的情況下，房價應該是繼續下行的態勢，但是成交量有可能會升高，這有利于房價軟著陸。
馬光遠接受經濟之聲采訪時也表示中國房地產出現分化，一線城市和二三線的城市走向已經不同。北京二手房價格下降已經很明顯，將帶動一手房價格下降。進而通過價格的下降來帶動量的回升，這是未來開發商必須選擇的一條道路。
結語：隨著呼和浩特、濟南正式宣告全面放開樓市限購政策，預計下半年絕大多數二三線城市都將取消限購，甚至邁入“救市”時代。而京滬深惠等一線城市也有望正式步入下行態勢，而這些表演者能不能扛住壓力？誰又將成為真正的降價者？我們拭目以待。