7月4日，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對外公布：截至6月30日，全國今年下達陜西省的47.43萬套保障性安居工程項目全部開工，比全國提出的11月底實現(xiàn)全面開工提前了5個月。除計劃內(nèi)的790個項目外，還超計劃開工9個，其中直接面向中低收入住房困難家庭出售的經(jīng)適房和限價房達到13.36萬套，1030萬平方米，它們將陸續(xù)上市，這對于分流市場需求，穩(wěn)定房價將起到重要作用。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著保障房融資瓶頸等問題的破解，保障房建設(shè)有望全面提速，這或?qū)_破房價的最后防線。
突圍保障房
陜西簽下47.43萬套軍令狀
2011年，陜西省與國家簽訂的目標(biāo)任務(wù)是建設(shè)保障性安居工程47.43萬套，建筑總面積達3000萬平方米，任務(wù)是2010年的2.5倍，遠高于全國平均值。
縱觀周邊省份，經(jīng)濟較為發(fā)達的河南省、湖北省本年度保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)分別為42.09萬套、36.86萬套。而2010年，陜西省國民生產(chǎn)總值位列全國第17名。
陜西省政府要求，2011年省本級新增財力的80%用于民生支出，其中用于城鄉(xiāng)居民保障性安居工程資金占到近1/3。全省地方債券90%用在保障性住房建設(shè)上，土地出讓凈收益10%用于保障性住房建設(shè)。
2011年1月，省政府與各市政府簽訂了2011年度住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，將47.43萬套分解到各市，并將目標(biāo)任務(wù)列入了省委、省政府對各市年度工作目標(biāo)責(zé)任考核指標(biāo)中。其中，西安市的全年任務(wù)達到8.7萬套，相比2010年已經(jīng)翻了兩番;咸陽市的保障住房開工面積也將在2011年超越商品房開發(fā)面積。
僅在任務(wù)分解的2個月后，省政府就舉辦了30個保障性安居工程項目的集中開工儀式。同時，為了確保工作的落實，陜西省制訂了《陜西省住房保障工作評價考核暫行辦法》，開始采取月排名與年度考核相結(jié)合的方式對各市進展情況進行督察，對進展緩慢的城市實行約談和問責(zé)。考核辦法按照百分制執(zhí)行，評價體系共涵蓋4個評價類別18項指標(biāo)，各地市的得分情況全部在新聞媒體公布。
在這樣的考核辦法下，地市領(lǐng)導(dǎo)壓力陡增，而更嚴格的是，從今年起，保障性安居工程用地不落實的市縣，還將停批商業(yè)開發(fā)土地供應(yīng)手續(xù)，不得進行土地招、拍、掛。
5月26日，省政府依據(jù)考核結(jié)果和核查情況召開了全省保障性安居工程工作點評會，省級有關(guān)部門對各市進行點評，排名靠前的城市介紹經(jīng)驗，排名靠后的城市分析原因，匯報整改措施。省委常委、副省長江澤林在會議上強調(diào)，能否完成今年的建設(shè)任務(wù)，關(guān)系到政府的公信力，各地要領(lǐng)會和把握好保障性住房各項政策，搶抓機遇，確保6月底前全省保障性住房實現(xiàn)全面開工。
政企合作
破解保障房建設(shè)資金困局
如此大規(guī)模的保障房建設(shè)，資金自然成為一個難題。
陜西省的大多數(shù)縣級財政困難，由政府投資建設(shè)的公租房和廉租房資金缺口很大。為解決這一難題，省政府決定采取政府加企業(yè)，吸納企業(yè)資金，爭取企業(yè)支持的創(chuàng)新模式。
為了讓更多資金流向保障房建設(shè)，陜西省巧妙地將政府建設(shè)力量和社會力量結(jié)合起來，成立了陜西省保障性住房建設(shè)工程有限公司，直接進行保障性住房建設(shè)項目的資金籌措、劃撥、回籠和工程質(zhì)量監(jiān)督管理。
陜西省保障性住房建設(shè)工程有限公司由省財政出資10億元，延長石油(集團)公司出資30億元共同組建而成，采取市場融資的方式幫助市縣政府加快保障性住房建設(shè)，市縣政府按照屬地原則與該公司簽訂目標(biāo)責(zé)任合同，省財政按預(yù)算級次下達中省補助資金，市縣財政部門落實本級資金配套，由保障對象所在地的政府組織回購。
截至6月底，公司籌措了100-120億元支持配套資金困難的市縣建設(shè)廉租住房和公租房，已與10個城市簽訂了89個項目合作框架協(xié)議，項目總規(guī)模7.24萬套，支持金額90.23億元。對公共租賃住房項目，省財政按每套50平方米、每平方米300元補助。
13.36萬套保障房今年陸續(xù)上市
7月4日，陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對外公布：截至6月30日，全國今年下達我省的47.43萬套保障性安居工程項目全部開工，既實現(xiàn)了全省保障性安居工程建設(shè)工作點評會提出全面開工的承諾，又比全國提出的11月底實現(xiàn)全面開工提前了5個月。除計劃內(nèi)的790個項目外，還超計劃開工9個，開工項目總數(shù)占目標(biāo)任務(wù)項目個數(shù)的101.1%，在全國處于領(lǐng)先地位。
目前，陜西省在建的2008—2011各年度、各類別保障性安居工程項目總投資達到1160億元，保障性安居工程工作進展順利。全省新增廉租住房租金補貼27399戶，完成目標(biāo)任務(wù)的105.4%。預(yù)計全年可完成投資580億元左右，達到全年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的50%左右，對經(jīng)濟增長的拉動作用明顯。
據(jù)了解，目前陜西省保障性安居工程在建規(guī)模達3000萬平方米，與房地產(chǎn)開發(fā)施工規(guī)模相當(dāng)，其中直接面向中低收入住房困難家庭出售的經(jīng)適房和限價房達到13.36萬套，1030萬平方米，它們將陸續(xù)上市，這對于分流市場需求，穩(wěn)定房價將起到重要作用。
或沖破房價的最后防線
在國家大力推動各地保障房建設(shè)進度，限購、限地價等多重調(diào)控措施下，5月份我國70個大中城市中，環(huán)比持平或下降的城市數(shù)量有所增加，房價漲勢繼續(xù)趨緩。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著保障房融資瓶頸等問題的破解，保障房建設(shè)有望提速，其對高價商品房的影響也將逐步顯現(xiàn)。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生預(yù)測，未來全國保障房銷量占比將達到30%以上，其占部分城市住房銷售量的比例或?qū)⑦_50%，保障房的銷量將直線上升，這意味著目前商品房的庫存量會進一步增加，開發(fā)商的銷售壓力也會加大。
北京萬科董事長毛大慶認為，隨著保障房大批上市，房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的改變。一方面大量上市的保障房將迅速拉低市場成交均價，另一方面，資金鏈越來越緊張的開發(fā)商也將選擇加速降價打折，抓緊銷售回款入袋為安。
“目前，西安房價實際上已經(jīng)行至一個將跌未跌的臨界點，就差壓到房價這匹駱駝的最后一根稻草了。”一致力于研究西安房地產(chǎn)價格走勢的專業(yè)人士說。
該專業(yè)人士進一步表示，打破一個僵局往往需要一個外力。現(xiàn)在可以預(yù)見的是，短時間內(nèi)這個打破僵局的外力，不太可能是更加嚴厲的新政疊加，而極有可能是政府早已承諾兌現(xiàn)的大量保障房的入市。
“打個不恰當(dāng)?shù)谋确剑绻验_發(fā)商所堅守的價格防線比喻成斷裂帶上的地殼，看似穩(wěn)定的地殼下面因地質(zhì)運動不斷累積著應(yīng)力，這時候一旦外力介入，就足以引發(fā)地質(zhì)震顫。”上述專業(yè)人士說。
“應(yīng)該說，開發(fā)商一同堅守的價格防線越發(fā)疲軟了，加上今年3000萬平米保障房供應(yīng)，我個人覺得降價幾乎是肯定的。未來一旦價格下挫，保障房至多是導(dǎo)火索，并不是根本原因。”地產(chǎn)評論人士李青說。
李青認為，真正的原因在于，自去年開始，全國上下針對住宅品市場的“三限”，讓開發(fā)商在成交量和回款量上無法動彈，日益趨緊的資金鏈才是開發(fā)商糾結(jié)降與不降的根本癥結(jié)。事實上，降價的壓力早就已經(jīng)顯現(xiàn)。開發(fā)商所普遍寄予的通過“春季住博會”刺激成交量大幅回升，繼而避免未來在數(shù)月量價齊跌的原有目標(biāo)沒有實現(xiàn)，這樣一來，在這場價格堅守戰(zhàn)中，開發(fā)商幾乎退到了最后一條防線。
“開發(fā)商目前在現(xiàn)金流上的壓力，遠超外人所能想象。許多年初已經(jīng)獲批的貸款到現(xiàn)在還沒放款，從緊的貨幣政策、幾次上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率，使得銀行目前可放出的貸款極其緩慢有限。他們原本打算在五、六月份大量出貨，先拿到足夠首付款落袋為安，獲得喘息的時間，但就是這樣的一種期盼也被越來越理性的購房者，以越來越濃烈的觀望態(tài)度讓大多數(shù)開發(fā)商絕望了。”李青說。
李青認為，用“內(nèi)外交困”來形容未來數(shù)月開發(fā)商所要面對的降價壓力毫不為過，沒有良好充裕的資金儲備，在如今的市場環(huán)境下，一旦導(dǎo)火索拉響，就沒有抵御房價下跌的資本可言。