住宅市場顯現(xiàn)去投資化效應(yīng)

　　南開大學(xué)教授天津市房地產(chǎn)學(xué)會副會長徐保滿

　　走勢分析：從政策層面看，2012年中央政府將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，為鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，中央政府將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)投資性需求的政策措施。在住宅市場上將明顯表現(xiàn)出去投資化效應(yīng)。從貨幣政策看，央行表示，2012年將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。目前沒有收到放松房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信號。從需求方面分析，龍年的住房需求結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)明顯變化，小戶型需求量增多，對限價(jià)房、公租房的申請者增多。投機(jī)性需求得到明顯遏制。從供給方面分析，我市將有更多的限價(jià)房和公租房的樓盤推出，因此不會出現(xiàn)供應(yīng)短缺的現(xiàn)象。這將有利于樓市價(jià)格的理性回歸。

　　價(jià)格預(yù)測：由于廉租房、公租房的價(jià)格形成體現(xiàn)著政府監(jiān)控干預(yù)的因素，因此2012年此類住房價(jià)格趨穩(wěn)不會走高。2012年將繼續(xù)執(zhí)行去年已出臺的信貸政策，可以預(yù)見龍年是房價(jià)趨于平穩(wěn)的一年。

　　熱點(diǎn)板塊預(yù)測：隨著交通網(wǎng)的完善，交通的便利與價(jià)格的偏低促使更多的年輕人開始關(guān)注并看好地鐵沿長線公交新站區(qū)位的樓盤。對于二手房而言，人們更看好交通便利服務(wù)設(shè)施齊全市內(nèi)六區(qū)已建成十年左右的房屋，包括租賃房。對于學(xué)區(qū)房仍受購房者的追捧，據(jù)去年秋季的房交會的統(tǒng)計(jì)數(shù)字反映上，改善型住房需求者對市內(nèi)各區(qū)的重點(diǎn)小學(xué)附近，市重點(diǎn)中學(xué)附近的二手房和租賃房更為關(guān)注。

　　政策不動搖促房價(jià)合理回歸

　　南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、天津房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會研究委員會主任委員劉玉錄

　　走勢分析：2012年樓市走向，除了新房銷售將延續(xù)低迷以外，價(jià)格糾結(jié)應(yīng)是焦點(diǎn)。2011年樓市調(diào)控逐漸收緊的“兩限”(限購，限貸)，逼退了大量房屋投資者/投機(jī)者，使得交易量明顯下降。“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。”這應(yīng)該理解為2012年國家之房政的主旨。而且本次政策目標(biāo)定位在“房價(jià)回歸”，而不是以往的“穩(wěn)定房價(jià)”。

　　價(jià)格預(yù)測：就房價(jià)講，還要注意到多年來樓市調(diào)控未曾真正起作用的兩個(gè)因素的沖擊：一個(gè)是保障房入市量逐漸加大且加快；一個(gè)是住宅產(chǎn)業(yè)政策的不斷系統(tǒng)完善。至于本輪樓市調(diào)控周期內(nèi)，房價(jià)到底回歸多大幅度，才算達(dá)到合理目標(biāo)，這中間存在著幾個(gè)制約房價(jià)下跌區(qū)間的底線，也可以說成是本輪房價(jià)下跌的邊界：一是國民經(jīng)濟(jì)因房地產(chǎn)調(diào)控投資減少而致使GDP減速的容忍度。二是金融系統(tǒng)因房價(jià)下跌而產(chǎn)生銀行不可贖回壞賬的承受力。三是社會有房者群體之家庭不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)縮水的心理界限。四是房地產(chǎn)業(yè)本身因房價(jià)泡沫滅失引起的內(nèi)部調(diào)整應(yīng)對空間。

　　應(yīng)對措施：銷售量明顯提高的幾率極小；房價(jià)下跌勢不可免。欲買房者以先不要急于出手為上策，先看一下兩會的調(diào)子，照目前的態(tài)勢推測，很可能在秋季出現(xiàn)置業(yè)的合適機(jī)會。

　　首套房利率優(yōu)惠不能放松

　　天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長叢屹

　　走勢分析：“回穩(wěn)”的真正含義其實(shí)是要在務(wù)實(shí)調(diào)整的基礎(chǔ)上讓交易量有所提升，預(yù)計(jì)2012年樓市會朝著更加穩(wěn)定、健康、理性的方向發(fā)展。具體來看，春節(jié)前后會基本延續(xù)去年年底的態(tài)勢，第二季度是政策集中期，這一階段，成交量會開始慢慢回升，到了第三季度，房地產(chǎn)市場不排除行業(yè)集體回暖的可能，但不會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。此外，近期貨幣政策的適度放寬也將在今年繼續(xù)看到，對開發(fā)商來說這不失為一項(xiàng)利好。另一個(gè)特征是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，保障房占比將有明顯變化。粗放型企業(yè)慢慢被市場淘汰，這將有利于房地產(chǎn)市場的。總之，2012年，國家一定會繼續(xù)夯實(shí)樓市調(diào)控效果，在保障交易量的基礎(chǔ)上控制價(jià)格過快增長，一旦出現(xiàn)暴漲勢頭可能會隨時(shí)采取政策上加碼。