2013年房地產各項指標將會好于上年

　　預計2013年房地產各項指標，如投資增速、新開工面積、施工面積、竣工面積等都將會好于2012年。以房地產投資增速為例，國家統計局近日公布數據顯示，2012年全國房地產開發投資71,804億元，比上年名義增長16.2%(扣除價格因素實際增長14.9%)，增速比1-11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。

　　受房地產調控限購、限貸等政策持續實施的影響，2012年全年房地產開發投資增速創近年來次新低，只比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個百分點，這說明調控政策實施效果明顯。

　　但是，隨著政策邊際效應的逐漸遞減，加上宏觀面預調、微調力度的加大，行業投資的積極性也有所增加，預計今年的各項行業指標都將好于去年，投資增速將達20%以上，但是現在普遍存在的樂觀情緒是不可取的。

　　2012實質是政策最穩定的一年，2013是存在變數的，6月底和三中全會后都是重要觀察節點，13年只能是謹慎悲觀的一年。

　　商業地產、城市土地供應風險可能爆發

　　2010年以來，國內住宅市場遭遇“限購”、“限貸”、“限價”等相當嚴厲的宏觀調控，投資和投機性需求紛紛被擠出市場。

　　于是商業地產特別是城市綜合體儼然已經成為開發商自我救贖的武器。2011年后不少地方的城市綜合體的數量進一步攀升。

　　四川省商業地產聯盟的數據顯示，至2012年上半年，成都商業綜合體已經增至67個，已開工建設的商業綜合體數量高達104個，未來5年還將入市1,000萬平方米左右。近幾年來，以商業、辦公為主的城市綜合體項目在全國發展迅速。

　　數據顯示，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到1.64億平方米，而3-5年內城市綜合體增量將以中西部城市為主。其中蘊藏的風險委實不可小覷，商業的問題出現將遠遠大于住宅，某些政府不應該是招商推手而應該是警示者和風險化解者，提供未來準確的數據和土地推案量告知企業，這是最大的服務功能。

　　同樣，部分四線城市、資源型城市土地供應過量、天量土地存量帶來的供應風險爆發的可能性確實存在。城市進入課題是各類型開發商必須思考的選擇題，但絕對要避免某些城市黑名單。

　　房地產企業將強者恒強、房企品牌要進入修復期

　　隨著國內房地產市場發展機理的不斷演進，未來的房地產開發商將會出現一些分化。總的來說，市場集中度將會持續增大。

　　正反饋效應明顯，大型開發商由于占據諸多有利因素，往往會利用戰略制勝，節奏制勝，金融制勝，它的市場份額會越來越多，更大更強的龍頭企業將會越加強勢；而一些中小型開發商則會被淘汰出局，退出市場。

　　大型房企一個重要特點就是其開發的節奏把握總是能十分到位，對淡季和旺季的應變策略也非常妥當。如在三四線城市布局方面，萬科就比恒大暫時略勝一籌。

　　同時，眾多著名品牌企業也在各種因素特別是生存和人力資源以及管控條件下，出現了產品、消費者關系、品牌問題，高端品牌除了綠城也都受到沖擊，新周期下，了解消費心理和互聯網沖擊下的品牌服務工作必須加大修復力度。

　　品牌不再是策劃、廣告、而是品質、監督、服務和口碑。

　　城市綜合生活體開發聯動模式和遠郊區“產城融合”將是未來重要模式

　　國內不同城市地產的開發，應該根據不同的區位環境與項目基礎來選擇相應的開發模式，并在此基礎上實現產品差異化，以提高地產開發的專業化程度。

　　我們有四類城市化、即大城市到都市圈、小城市向中心城市、縣域城鎮向城市以及農村就地城鎮化四種類型。