今年以來，大名城、保利地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)上市公司在三四線城市成功競得土地，加速布局中小城市市場。專家認為，城鎮(zhèn)化概念不能與三四線城市樓市發(fā)展畫等號，這些城市的房價也難以因此出現(xiàn)大漲，房地產(chǎn)企業(yè)今后健康發(fā)展，仍需“精耕細作”，開發(fā)符合市場需求的產(chǎn)品。
三四線城市成熱點
近期眾多地產(chǎn)商開始加速布局中小城市，進軍三四線城市似乎成了流行風。２月１日，東湖高新發(fā)布公告稱，其全資公司鄂州東湖高新投資有限公司近日以２．１２億元的價格成功競得湖北鄂州３宗商服用地，總面積近３０萬平方米。
記者梳理近１４０家涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的上市公司公告發(fā)現(xiàn)，１月份以來，不少上市房企均加大在三四線城市的布局力度，一些上市房企甚至在縣一級土地競拍上有所斬獲。如１月９日，保利地產(chǎn)公布近期通過拍賣和招標等方式獲得的２０余宗土地，其中就包括分別以１．３億元和近２．５億元的代價獲得嘉善縣和從化市各３宗住宅用地。
華夏幸福是今年以來動作最為頻繁的一家，這家公司１月份先后競得河北香河縣、懷來縣等縣多宗土地。華夏幸福在公告中表示，以上土地的競得可進一步提升公司未來的經(jīng)營業(yè)績，保障房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
山東省一家長期從事三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)負責人告訴記者，與一二線城市競爭激烈的房地產(chǎn)市場相比，三四線城市競爭較為緩和，也可以較為有利的價格獲得位置較佳、升值空間很大的土地。“房地產(chǎn)上市公司有更雄厚的資金和建設(shè)實力，早一點進入三四線城市有利于提升公司的業(yè)績。”這位負責人說。
山東社會科學院經(jīng)濟研究所所長張衛(wèi)國說：“限購和限貸等宏觀調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力的作用下，一些房地產(chǎn)企業(yè)認為三四線城市將更有作為。”
推高當?shù)胤績r不現(xiàn)實
雖然不少上市房地產(chǎn)公司在城鎮(zhèn)化背景下，已開始大規(guī)模向靠近一線城市或省會城市的縣域“跑馬圈地”，但專家認為，不能單純或過早地寄望于以城鎮(zhèn)化激活當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，這也不能成為三四線城市房價上漲的基礎(chǔ)。
“我們小城市居民收入本來就少，大地產(chǎn)商不能以一線城市的思維來開發(fā)項目，我們期待更現(xiàn)代、更實用、更美觀的房子，但不是高房價。”山東臨沂市市民趙偉準備買一套新房，他對大地產(chǎn)商的到來會否推高房價還有所擔心。
一些專家認為，城鎮(zhèn)化可以激活三四線房地產(chǎn)市場是一種誤讀，大房地產(chǎn)企業(yè)進軍中小城市，推出高價房也并不現(xiàn)實。山東中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部副總監(jiān)薄夫利說：“房地產(chǎn)行業(yè)主要受地區(qū)人口數(shù)量、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響，城鎮(zhèn)化并不會對三四線城市產(chǎn)生很大拉動作用。”
張衛(wèi)國認為，從去年底至今，部分城市房價出現(xiàn)了持續(xù)上漲跡象，這主要是剛性需求的逐漸釋放帶動了當?shù)貥鞘械幕钴S。“三四線城市不會因此出現(xiàn)連鎖反應。”
山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗也認為，三四線城市房價不會僅憑供給方單方面意愿，更要考慮購買方能力。
房地產(chǎn)企業(yè)需精耕細作
據(jù)記者初步統(tǒng)計，截至目前，已有約５０家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了２０１２年公司業(yè)績公告或預告。２２家房地產(chǎn)上市公司預告去年業(yè)績將同比增長，多數(shù)原因為開發(fā)項目銷售加快。２１家房地產(chǎn)上市公司２０１２年度經(jīng)營業(yè)績將出現(xiàn)大幅下滑，部分公司將原因歸結(jié)為宏觀調(diào)控政策對行業(yè)的持續(xù)影響。
專家認為，在持續(xù)進行樓市調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)暴利的時代早已終結(jié)，坐等房價上漲并不現(xiàn)實，房地產(chǎn)企業(yè)應進一步細分市場，合理設(shè)計利潤空間。張衛(wèi)國認為，房地產(chǎn)企業(yè)擺脫經(jīng)營業(yè)績下滑的影響，應加大對普通商品房產(chǎn)品的設(shè)計開發(fā)，適應主流剛需人群的需求，同時加快土地開發(fā)建設(shè)，轉(zhuǎn)變“捂盤待售”的思路。