觀察近期陸續(xù)公布的上市房企半年報，一面是營業(yè)收入的普遍大幅上漲，另一面，凈利潤增幅卻遠(yuǎn)沒有那么亮眼。

　　根據(jù)天相投資分析系統(tǒng)顯示，已公布2013年半年報的134家上市房企共實現(xiàn)營業(yè)收入2621億元，同比增長41%，歸屬于母公司凈利潤316億元，同比增長27%。

　　看起來，數(shù)據(jù)還不錯，但凈利潤增速與營業(yè)收入增速已經(jīng)明顯開始不匹配。主要原因在于房地產(chǎn)的項目利潤率開始下降。誠如萬科總裁郁亮所言，房地產(chǎn)行業(yè)存在利潤率適度下降的大趨勢。一方面是地價、建安和人工成本不斷上漲，一方面是越來越多的房企加碼剛需產(chǎn)品，以實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)。

　　隨著下半年進(jìn)入全年銷售目標(biāo)的沖刺階段，眾多房企在去庫存壓力之下，開始押寶“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，而利潤率下降是必然的。

　　房價漲幅收窄

　　房企利潤率下滑，并非從今年開始。梳理近年來的房企半年報數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，利潤率在2009年為最高，達(dá)到14.6%。此后，這一數(shù)據(jù)持續(xù)回落。

　　以萬科為例，今年1~6月，公司實現(xiàn)結(jié)算均價為1.05萬元/平方米，較2012年同期下降1000元/平方米。結(jié)算項目的銷售價格出現(xiàn)下降，而財務(wù)，人力等成本均出現(xiàn)剛性上漲，侵蝕了利潤。

　　中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)陳延彬表示，上市房企利潤率的下降，一方面由于今年結(jié)算的是前年下半年以及去年上半年的資源，當(dāng)時房價還處于下跌通道。另一方面，也和土地市場的回暖、地價成本增加有關(guān)。

　　地價成本增加，但房價漲幅卻在收窄。

　　國家統(tǒng)計局最新公布的房價變動數(shù)據(jù)顯示，今年7月，70個大中城市新建商品住宅平均價格環(huán)比指數(shù)為100.72，較6月下降0.11，環(huán)比漲幅連續(xù)4個月回落。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭認(rèn)為，從目前的市場情況來看，土地價格等房地產(chǎn)行業(yè)主要的成本因素持續(xù)上漲，但房價漲幅收窄，房企的利潤率或?qū)⒊掷m(xù)下降。

　　庫存壓力陡增

　　金九銀十，眾多房企正在憋足勁沖擊年度銷售目標(biāo)。

　　以雅居樂為例，下半年新推出的樓盤明顯增多，并且在新推出項目中，剛需產(chǎn)品比例占70%左右。恒大地產(chǎn)相關(guān)人士也表示，公司的多個項目會集中在“金九銀十”推出。

　　Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至8月29日，在已公布2013年中期業(yè)績的124家滬深兩市上市房企中，存貨總計為1.68萬億元，而去年140家上市房企的存貨總計則為1.42萬億元。由此可見，上市房企的存貨量同比出現(xiàn)大幅增長。

　　其中，萬科、保利、金地、招商地產(chǎn)四大老牌龍頭房企存貨值排在前四位，存貨總計為6712.9億元。而在2012年同期，這一數(shù)據(jù)則為5157.68億元，同比增長30.15%。

　　有業(yè)內(nèi)分析人士表示，今年下半年的關(guān)鍵詞是“去庫存”。在存貨減值和資金流轉(zhuǎn)的壓力下，如何快速消化庫存應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)下要務(wù)，金九銀十，新項目的集中銷售，使同區(qū)域同質(zhì)化項目增多，加劇來自于房企內(nèi)部的銷售競爭，凈利潤下降的趨勢在所難免。(中國房地產(chǎn)報)