法律界人士指出，訴前財產(chǎn)保全的下一步很可能是起訴或申請仲裁，否則期滿后，銀行這一步風(fēng)險控制將失效

　　■本報記者 張 歆

　　雖然商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)貸款早已實施了名單制管理，可謂是嚴(yán)控風(fēng)險，但是佳兆業(yè)的突然停擺還是迅速的將銀行卷入其中。

　　從1月6日至1月13日的一周時間里，十五家銀行提出了對于佳兆業(yè)集團(tuán)相關(guān)公司的26條財產(chǎn)保全。根據(jù)《民事訴訟法》，訴前財產(chǎn)保全的下一步很可能是起訴或申請仲裁，否則期滿后，法院應(yīng)當(dāng)解除保全。

　　此外，《證券日報》記者查閱佳兆業(yè)2014年中報發(fā)現(xiàn)，該公司2014年上半年銀行貸款約76.26億元，較2013年年底增長了約35%。

　　15家銀行先下手為強(qiáng)

　　在銀行以及絕大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)眼中，銷售規(guī)模行業(yè)排名全國二十強(qiáng)的佳兆業(yè)集團(tuán)或許曾經(jīng)是低風(fēng)險的代名詞，至少也是銀行房地產(chǎn)“白名單”上最理所當(dāng)然的座上客之一。

　　然而突出其來的風(fēng)波迅速將佳兆業(yè)這只原本高貴的白天鵝變成了實實在在的黑天鵝。

　　雖然沒有立即對佳兆業(yè)提起訴訟(或許是還沒來得及正式進(jìn)入訴訟程序)，但是風(fēng)險控制經(jīng)驗老道的銀行自然絕不會僅僅坐視事態(tài)發(fā)展。

　　《證券日報》記者根據(jù)深圳法院網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從1月6日至1月13日的一周時間里，共計有十五家銀行提出了對于佳兆業(yè)集團(tuán)相關(guān)公司的26條財產(chǎn)保全。目前，涉及的銀行主要包括國有大行、股份制銀行和多家城商行。

　　對此，佳兆業(yè)也曾進(jìn)行部分回應(yīng)，“截至1月9日，本公司數(shù)個銀行賬戶被凍結(jié)扣劃，涉及銀行結(jié)余總共約人民幣4.47億元和2.66億元”。

　　從時間上來看，這肯定不是15家銀行提出的財產(chǎn)保全所涉及的全部資產(chǎn)，但此后佳兆業(yè)尚未就此事宜進(jìn)行進(jìn)一步披露。法律界資深人士告訴《證券日報》記者，“根據(jù)《民事訴訟法》，財產(chǎn)保全申請人在人民法院采取保全措施后三十日內(nèi)不依法提起訴訟或者申請仲裁的，人民法院應(yīng)當(dāng)解除保全”。也就是說，“訴前財產(chǎn)保全的下一步很可能是起訴或申請仲裁，否則期滿后，銀行這一步風(fēng)險控制將失效”。

　　“我覺得佳兆業(yè)還是個案，并不會影響銀行與房地產(chǎn)業(yè)整體的關(guān)系，目前影響二者關(guān)系的核心因素是房地產(chǎn)業(yè)的去化率，只要房地產(chǎn)業(yè)自身穩(wěn)健，銀行還是不會因為個體的突發(fā)事件而對整體行業(yè)抽貸的”，一位股份制銀行對公業(yè)務(wù)相關(guān)人士對《證券日報》記者表示，“這一點與之前的鋼貿(mào)危機(jī)不同，鋼貿(mào)業(yè)的危機(jī)是以產(chǎn)能嚴(yán)重過剩為大背景的，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在雖然面臨一定的銷售困難，但是并不能判定為全行業(yè)產(chǎn)能過剩，佳兆業(yè)此番的危機(jī)與房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能也并沒有直接的關(guān)系。”

　　事實上，銀行與房企的關(guān)系在2014年顯得格外撲朔迷離。一方面有關(guān)銀行“開發(fā)貸停貸、住房按揭惜貸”的傳言不時會在二級市場偷襲房地產(chǎn)股的估值，另一方面，半年報的數(shù)據(jù)卻呈現(xiàn)出了另一個版本：去年上半年，16家上市銀行新增的涉房貸款高達(dá)1.09萬億元，其中16家上市銀行合計的房地產(chǎn)對公貸款規(guī)模為3.82萬億元，較2013年年底的3.55萬億元增加了7.6%。

　　16家上市銀行中，只有交通銀行和興業(yè)銀行的對公業(yè)務(wù)領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了規(guī)模上的下降：交通銀行由2013年年底的2013億元降至去年中期的1975億元，占比(占上市銀行貸款和墊款總額的比例)也由6.16%降至5.75%；興業(yè)銀行由2013年年底的1851億元降至1549億元，占比由13.64%大幅度下降至10.82%。此外，包括交行和興業(yè)在內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)貸款占比出現(xiàn)下降的銀行共有6家，另4家分別是華夏銀行、寧波銀行、建設(shè)銀行、工商銀行。

　　其余10家上市銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款的規(guī)模和占比“雙升”，其中，中國銀行余額最高，達(dá)到7002億元，占其貸款和墊款總額的百分比為8.31%；工商銀行和建設(shè)銀行的余額同樣超過了5000億元，但是占比并不突出，分別僅為5.04%和6.22%，在上市銀行中位居倒數(shù)第一和倒數(shù)第三；而房地產(chǎn)業(yè)貸款額并不突出(768億元)的北京銀行，在占比指標(biāo)的排名中位列第一，占比接近12%。股份制銀行中，招商銀行去年上半年房地產(chǎn)業(yè)對公貸款占比從5.97%猛增至7%。不過，就規(guī)模而言，民生銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款額暫時在股份制銀行中排名第一位，為1885億元，占比由2013年年底的10.52%增至11.11%；排在其后的是浦發(fā)銀行，貸款額為1740億元，占比為9.16%。

　　佳兆業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)摸底

　　從財務(wù)指標(biāo)來看，2014年上半年，佳兆業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)相對于2013年有一些激進(jìn)。

　　中報顯示，截至去年中期，佳兆業(yè)集團(tuán)的負(fù)債率為72.5%，較2013年年底的62.1%還是大幅上升的；佳兆業(yè)總借款為人民幣297.74億元，其中約60.08億元人民幣應(yīng)該在2015年6月30日之前償還；190.36億元人民幣需要在2015年中期至2019年中期償還；47.3億元人民幣將于2019年中期后償還。

　　不過，鑒于佳兆業(yè)的一些借款有特殊條款(例如特定高管離職將激發(fā)提前還款)限定，因此，上述期限只是在佳兆業(yè)原本經(jīng)營穩(wěn)健、管理團(tuán)隊穩(wěn)定的前提下。此外，由于佳兆業(yè)目前面臨包括資金流動性不足等風(fēng)險，如果不能盡早達(dá)成債權(quán)人會議或財務(wù)方案，銀行提前收賬幾乎是不可避免的。

　　其中，截至去年中期，佳兆業(yè)集團(tuán)的銀行貸款為76.26億元人民幣，較2013年年底的56.62億元人民幣增加了約35%。

　　另外，佳兆業(yè)集團(tuán)對于其客戶的住房按揭貸款提供擔(dān)保導(dǎo)致的或有負(fù)債為127.59億元人民幣。雖然從表面上來看，這部分或有負(fù)債的風(fēng)險不會太高，但是考慮到佳兆業(yè)自身面臨問題，導(dǎo)致客戶的購房行為面臨的不確定性較強(qiáng)(例如佳兆業(yè)能否如期交房，房屋的建筑品質(zhì)、配套設(shè)施是否符合合同約定，房產(chǎn)證能否順利辦理等)，客戶違約的風(fēng)險確實大幅提升。

　　另外，2015年1月1日夜，佳兆業(yè)曾經(jīng)公告表示，原董事會主席郭英成辭職一事，引發(fā)一項融資協(xié)議包含的強(qiáng)制性提前還款條文，共涉及貸款本金4億港元及應(yīng)計利息，且佳兆業(yè)未能如約償還這筆錢。

　　此后的1月7日，佳兆業(yè)接到了相關(guān)銀行匯豐銀行的豁免通知，容許佳兆業(yè)制訂可行的還款建議及相關(guān)方案，因此該公司不需要即時償還相應(yīng)款項。佳兆業(yè)公告指出，佳兆業(yè)現(xiàn)正與數(shù)名候選人(含國際投行)商討，以委聘可就公司的資本架構(gòu)(包括其境內(nèi)外債務(wù)及其他責(zé)任)提供戰(zhàn)略建議的財務(wù)顧問。佳兆業(yè)表示，其預(yù)期財務(wù)顧問經(jīng)考慮所有持份者的利益后，將協(xié)助公司審閱及評估多種方案及制訂可獲得各方同意的解決方案的計劃。

　　《證券日報》記者嘗試采訪匯豐銀行，了解該銀行對佳兆業(yè)可能違約的風(fēng)險控制措施，但未能獲得實質(zhì)性回復(fù)。

　　不過，佳兆業(yè)土地儲備的“變現(xiàn)能力”較強(qiáng)。據(jù)《證券日報》記者了解，該公司去年上半年訂立多份土地購買協(xié)議，總價為90億元人民幣，其中98.4%位于一線城市以及省會城市；截至去年中期，佳兆業(yè)集團(tuán)約78.5%(賬面成本)的土地儲備位于主線城市，而2013年年底這一比例僅為69.6%。

　　“資產(chǎn)的變現(xiàn)能力也決定了佳兆業(yè)能否熬過目前的難關(guān)”，上述股份制銀行人士如是評價一線城市的土地儲備對于佳兆業(yè)的重要性。