案例分析
共有權(quán)人問題是二手房交易中的關(guān)鍵問題，房屋出售必須經(jīng)共有權(quán)人同意，但房屋的共有權(quán)人單憑房地產(chǎn)權(quán)證上的名字是不足以判斷的。新《婚姻法》實(shí)施后，對(duì)離婚后的房產(chǎn)到底存不存在共有人這一問題變得更加復(fù)雜。
有這樣一個(gè)案例：陳女士在去年3月購買了一套總價(jià)100萬元的商品房，首付款30萬元，余款70萬元以銀行按揭貸款方式支付，房屋所有權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人只有陳女士一個(gè)人的名字。陳女士在去年10月與李先生結(jié)婚，婚后兩人共同償還銀行按揭款及利息。今年3月陳女士與李先生離婚，該房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)如何界定？新婚姻法頒布前，最高人民法院有關(guān)司法解釋規(guī)定，一方婚前個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營(yíng)、管理的，房屋和其他價(jià)值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過8年，貴重的生活資料經(jīng)過4年，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而新婚姻法第18條規(guī)定，夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但當(dāng)事人另有約定的除外；另外還規(guī)定了，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的工資、獎(jiǎng)金、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益、知識(shí)產(chǎn)權(quán)收益、繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)（法律有其他規(guī)定的除外）、其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)都屬于夫妻雙方共同所有。也就是說，以前規(guī)定了只要婚后滿8年，原來屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)的房屋即轉(zhuǎn)為夫妻雙方共有。現(xiàn)在新規(guī)定為：只要婚前以個(gè)人名義購買的房屋，婚后仍屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。如果是婚后以個(gè)人名義購買的房屋，那么即使產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字，該房屋卻為夫妻雙方所共有。由此可以理解為，只要婚前購買的房屋，該產(chǎn)權(quán)證上是一個(gè)人的名字，如果沒有特別約定，那么婚后該房屋仍屬于該個(gè)人所有；婚后配偶的一方購買的房產(chǎn)，該產(chǎn)權(quán)證上是一個(gè)人的名字，如果沒有特別約定，那么該房產(chǎn)應(yīng)屬配偶雙方共同所有。
如果婚前以個(gè)人名義買的房子，婚后卻共同還貸，房屋可能屬于夫妻共有。按照新婚姻法第17條的規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎(jiǎng)金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益；（三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)（法律有其他規(guī)定的除外）；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。由此可見，房產(chǎn)的首付款及去年10月前陳女士結(jié)婚前所償還銀行部分的按揭款及計(jì)息應(yīng)屬于陳女士的婚前財(cái)產(chǎn)，屬于個(gè)人所有，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但婚后雙方為該房產(chǎn)支付的銀行按揭款及利息部分款項(xiàng)則屬于夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)，李先生仍可以對(duì)此部分房?jī)r(jià)款及利息主張部分權(quán)利（除非有特別約定）。
在實(shí)際操作中，可以將婚前婚后以個(gè)人名義購買的房產(chǎn)是否屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)歸結(jié)為以下幾種情形：（一）婚前以個(gè)人名義購買，并且已經(jīng)支付全額房款；或者婚前以個(gè)人名義購買且婚前該房產(chǎn)已無抵押貸款，則該房產(chǎn)在婚后仍屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。（二）婚前以個(gè)人名義并且利用按揭貸款購買，婚后共同還貸或以自己存款還貸，該房產(chǎn)婚后還貸部分屬于共有財(cái)產(chǎn)。（三）婚前以個(gè)人名義購買，在新《婚姻法》頒布實(shí)施（即2001 年4月28日）前已經(jīng)結(jié)婚滿8年，則該房產(chǎn)屬于共有財(cái)產(chǎn)；如未滿8年，則仍屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)。（四）婚后以個(gè)人名義購買，該房屋歸夫妻共同所有。（法律快車）