“本廣告一切圖片、文字說明以合同為準。”“因設計調整、氣候變化等原因導致未按期交房的，出賣人不承擔違約責任。”“如果業主違反公約，物業公司有權強制整改，包括采取停水、停電、停氣等強制措施。”……

　　對于買過、住過商品房的市民來說，在和開發商簽訂的購房協議，以及和物業公司簽訂的物業管理協議中，這樣的條款并不陌生。很多人認為，這些早已成為約定俗成的東西，但是，它們卻真真切切地傷害了購房者的利益。

　　為此，記者采訪了中倫文德太原律師事務所的律師，為消費者挑揀出商品房買賣和物業管理合同中的霸王條款予以剖析，并提出應對之策。

　　1、只要不按期簽合同就算違約

　　霸王條款：市民祝女士已向開發商交付5萬元定金并草簽購房協議，約定在協議簽訂的15日內簽訂正式購房合同，否則就是違約，定金不予退還。但就在準備簽正式的購房合同前，祝女士的父親突然病重，急需這筆購房款治病。無奈，祝女士決定退房。但開發商卻告知，祝女士已構成違約，定金不予退還。

　　律師：很多樓盤在購房協議中都有這樣的說明：“本協議簽訂×日內，認購人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購房合同的，認購人所付定金不予退還”，或者“購房者須在本協議簽定之日起，×日內到某處與開發商簽訂《商品房買賣合同》，若購房者逾期未簽訂買賣合同，開發商有權將購房者所定的商品房另行銷售而無需告知，本協議自動作廢，且定金不予退還。”

　　律師藺楠表示，此條款僅對購房者未能簽訂合同情況進行了約束，但卻未對出賣方進行約束，雙方權利義務不對等。按照《商品房銷售管理辦法》規定，如因不可歸責于當事人雙方的事由，導致合同未能訂立的，出賣人應返還定金。如上述情況，開發商不能認定祝女士違約，應退還定金。

　　2、為延期交房找“客觀”理由拒不賠償

　　霸王條款：吳女士買的房子本應半年前交房，可到現在仍無任何動靜。業主們認為開發商已構成違約，并與對方進行了交涉。但開發商表示，之前簽訂的合同中有“因設計調整、氣候變化等原因，導致未按本合同規定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔違約責任”的條款。如今延期交房就是由于建筑設計更改，因此不構成違約。

　　律師：開工之前，項目已經規劃部門審批，具體到樓高、戶型、每個房屋朝向等，如果變更設計，需要再次經過規劃審批。開發商給的這個說法顯然是不合理的。而只有遇到中考、高考等特殊原因延誤工期，或是由于政府行為(包括政府強制性文件、行政禁令及片區大面積停水、停電等)導致工程施工期延長的，出賣人才可以免予承擔逾期交房的違約責任。

　　3、樓盤以實物為準

　　霸王條款：市民王先生向本報記者反映：最近他走訪了省城各大樓盤，發現不少樓盤在樓書最不顯眼的位置上都注明著“本廣告僅供參考，一切圖片、文字說明以合同為準”，或者“公司對樓盤廣告語有最終解釋權”。王先生質疑道：“大家買房都是通過看廣告了解樓盤，最終實物還不一定是這樣，那廣告的意義何在呢?”

　　律師：廣告也應視為合同內容，開發商的做法是不合理的。類似的情況還有，開發商為項目制作的沙盤等建筑模型，也標明“僅供買受人參考，有關內容均以《買賣合同》及本補充協議為準”，這種情況同樣是不合理的。這樣的條款，排除了開發商所做商業廣告和宣傳資料成為要約的可能性，為其進行虛假宣傳提供了方便。

　　在最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”