昨日，南京日報網(wǎng)爆出南京“天價停車位”，報批價格每個達(dá)80萬元。無獨(dú)有偶，廣州珠江新城車位最新報價達(dá)70萬元，車位搖身變?yōu)?ldquo;奢侈品”。房地產(chǎn)投資專家認(rèn)為，買家一定要算清一筆賬，買車位還是租車位更符合自己的理財規(guī)劃。

　　捆綁銷售成盈利模式

　　據(jù)了解，市場上的車位買家主要有兩種，一種是消費(fèi)型，如家住淘金東某高檔小區(qū)的陳先生，三四年前以近30萬元的價格買下了一個車位，并以800元/月價格出租，實(shí)行“先投資后自用”的計劃。以投入成本計算，陳先生的車位的租金回報率為(800元/月×12個月)/30萬元左右×100%=3.5%，雖然回報率甚低，但他了解到該片區(qū)車位緊張，住戶與車位完全不成比例，車位供求壓力越來越大。此后三年，他的車位租金從800元/月一直升到1300元/月。

　　第二種是投資型。馮先生七八年前就看中了車位市場，他的盈利模式是在二手市場和拍賣市場上尋找捆綁銷售的車位，和朋友一起合資買下后，轉(zhuǎn)手在二手市場上賣出去，賺得第一桶金。當(dāng)時正是拍賣市場最紅火的時候，市場上經(jīng)常出現(xiàn)這種捆綁銷售的車位標(biāo)的。如2006年時，拍賣市場上出現(xiàn)東山區(qū)“豪賢苑”A棟地下停車場負(fù)一層53個車位標(biāo)的，面積為2015.46平方米，起拍價為715.5萬元。2009年中，南方證券大廈10個車位以160萬元起拍，東風(fēng)西路東方金融大廈10個車位以119874元/個的參考價起拍。

　　車位價格受供應(yīng)量影響

　　滿堂紅市場部高級經(jīng)理周峰分析，一般小區(qū)的車位和住宅數(shù)量配置是1：3或者1：3.5，部分高檔住宅區(qū)的配置是1：2.5，在供應(yīng)量遠(yuǎn)不能滿足住戶停車需求量的小區(qū)，發(fā)展商或小業(yè)主可以把車位的售價開到一個相當(dāng)高的水平，一個12平方米的車位，可以賣到60萬元，部分子母車位甚至叫價75萬元。

　　目前廣州市區(qū)的車位價格水平到底如何？根據(jù)滿堂紅數(shù)據(jù)，目前珠江新城部分樓盤的地下車位，面積為12平方米左右，售價普遍為70萬元，可以算是市內(nèi)車位售價比較高的板塊。天河北板塊的車位，最高售價是60萬元，但普遍在40萬元以下，像金達(dá)苑、嘉怡苑、御暉苑等老式盤，地下車位的售價是28萬~30萬元/個。“車位的價格主要受供應(yīng)量影響，其次是受公共通道的寬度影響，部分通道較窄的停車場，對住戶的吸引力會下降。”

　　投資分析：老城區(qū)車位

　　超44萬元不劃算

　　記者了解到，由于現(xiàn)在車位的租金受到物價局的指導(dǎo)價影響，不可能漫天開價，以一個12平方米的車位為例，今年在老城區(qū)一般的租金是1100~1400元/月之間，在次中心區(qū)一般是800~1000元/月之間，郊區(qū)一般是500~800元/月之間。周峰分析，若按租金×月份÷車位價格+投資回報率的公式，如果租金水平為1100元/月，則車位售價如果高于44萬元，車位的投資回報率就不如一年定期存款的利率(3%)。如果租金水平為800元/月，則車位的售價如果高于32萬元，投資回報率就無法達(dá)到3%。如果租金水平為500元/月，則如果車位售價高于20萬元，投資回報率也無法達(dá)到3%。

　　中原地產(chǎn)項目部副總經(jīng)理黃韜曾表示，從過去的操作經(jīng)驗(yàn)看，車位投資的成功個案少之又少，估計只占整個投資市場的10%~20%。“車位對大多數(shù)市民而言，都是使用品，而非投資品，自家有車要停放，自然對車位產(chǎn)生需求。”周峰分析，車位投資，一般是要建立在大批量的購買行為基礎(chǔ)上，單個購買，成本太高，“如果資金充裕，把一個停車場或超過15個車位的捆綁物一次性購下，再分拆出售，只要產(chǎn)權(quán)清晰，地段合適，肯定能產(chǎn)生可觀的轉(zhuǎn)售利潤。”（廣州日報）