插圖 王金輝H120

　　華女士沒想到自己同時成了兩案被告：一是丈夫起訴離婚，索要房屋折價補償款；一是姐姐起訴，要求將房屋所有權過戶。而這套房此時已經被她賣掉。四方爭房，這套房該是誰的呢？

　　案情回放

　　丈夫出走妻賣房 離婚訴訟追加買房人

　　隨著趙先生當上部門經理，應酬與日俱增。半年前因趙先生的晚歸，妻子華女士與他大吵一架，不料丈夫便離家出走了。

　　之后，趙先生便不接妻子的電話了。華女士去單位找他，卻總碰到他出差。半年多沒見到丈夫的華女士突然收到法院送達的開庭傳票，趙先生竟起訴離婚了。法庭上，趙先生態度堅決。聽到連她一年前因兒子高燒不退而急得歇斯底里，都成了丈夫離婚的理由，華女士心灰意冷，當庭同意離婚。

　　雙方同意由華女士撫養孩子，趙先生每月支付生活費，但對于婚后取得房產的分割卻達不成一致意見。原來，婚后在華女士姐姐的資助下，夫妻倆買了一套房，趙先生同意房產可歸華女士所有，但必須按照市場價補給他房屋折價款400萬元。華女士則認為不公平，自己以后還要撫養孩子，最多能給趙先生80萬元房屋折價款。

　　兩人對房屋價款分歧較大，做評估較慢，法官建議先看看網上同地段報價。趙先生遂點開一家中介公司網站，輸入同地段相似戶型房屋，第一條顯示的房價就是800萬。但趙先生越看這房源越覺得不對勁，忙問華女士：“這房子的戶型、裝修、家用電器跟咱家的一模一樣，你是不是把房子掛到網上開始賣了？”華女士點頭，“你出走半年多，擺明不想跟我過日子了，我為什么不能賣？”

　　見被告當庭承認自己私自處分房產，法官立刻中止了案件審理，告知原告先去房屋過戶主管部門辦理夫妻房產的異議登記，防止被告私自處分夫妻共同財產。

　　趙先生立即趕到建委房屋產權過戶大廳，要求辦理夫妻共同財產的異議登記，卻得知華女士已將房子賣掉，現在房屋所有權人是劉曉力。這樣，趙先生就無法辦理夫妻共同財產的異議登記了。他隨即向法院申請將劉曉力作為案件第三人，追加到訴訟中。

　　妻子姐姐起訴 討要借妹妹名買的房

　　一波未平一波又起。此時，華女士的姐姐華雅茹又起訴主張房屋所有權。華雅茹因幾年前忘記房屋還貸時間，進了銀行信貸黑名單，后來房價走低，她想購房，便找妹妹商量借名買房。華女士與趙先生結婚后無力買房，一直在外租房住。華雅茹表示，自己手頭的余錢足夠支付首付款，借妹妹的名買房后，也由自己實際支付每月銀行按揭款，但要通過妹妹的銀行賬戶劃轉支付；而這房子買來后，妹妹和妹夫趙先生可以無限期居住。

　　華女士同意了。但她沒告訴丈夫，趙先生一直以為是華女士借姐姐錢買的房子。

　　就在趙先生離家出走后不久，房屋貸款都已還清，華雅茹找到妹妹，要求將房子過戶到自己名下。但華女士不同意，稱丈夫離家出走杳無音信，如果房子過戶了，自己和孩子將無處居住。

　　無奈姐姐催得緊，華女士情急之下，就私自賣掉了房子。她怕姐姐責怪，所以一直沒敢說。華雅茹多次催促妹妹過戶未果之后，于是近日一紙訴狀將華女士告上法庭，要求法院確認房屋所有權歸自己所有。

　　華女士沒想到自己同時成了兩案被告：一是丈夫起訴離婚，索要房屋折價補償款；一是姐姐起訴，要求將房屋所有權過戶。華女士只好將此事向法官和盤托出。

　　法官了解案情后，告知趙先生因華女士賣房時并未向購房人如實陳述婚姻情況，所以購房人屬于善意取得，應該得到法律保護，房屋不會被追討回來。

　　華女士表示愿意將全部賣房款交給姐姐。華雅茹得知全部情況后，表示原諒了妹妹的行為，在華女士交還全部售房款后，她撤回了起訴。

　　在案件審理過程中，趙先生也認識到自己離家出走給妻子帶來的傷害，因此表示不再主張離婚，最終撤回了離婚訴訟。

　　律師解析

　　辦理房產異議登記 防止一方私處房產

　　法官在審理離婚案件時，發現一方存在私自處分夫妻共同財產的行為時，為何告知另一方去進行異議登記呢？北京市銘滔律師事務所的孫濤律師說，根據我國《物權法》第十九條規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。此案中，法官建議趙先生所進行異議登記的法律依據就是該法第十九條，這里申請異議登記指的是不動產真正的權利人或利害關系人，不限于親屬關系。

　　此案庭審中，趙先生誤打誤撞發現了妻子已將房子掛到網上出售。但他在網上查到的是滯后信息，實際情況更糟，華女士早已將房子賣掉了。就此孫濤律師提醒廣大讀者，如果遇到離婚案件，在離婚訴訟期間擔心對方擅自低價轉讓登記在其名下的夫妻共同房產，損害自己利益時，可以盡早去房屋產權交易主管部門辦理房屋異議登記，使房屋交易暫時處于凍結的狀態，防止另一方私自處分房產。

　　妻子賣房未如實說明 買方為善意取得

　　買房人劉曉力被作為第三人追加到訴訟中，但為何該房產不能被追討回來？孫濤律師認為，劉曉力為善意第三人。根據《物權法》第106條規定，應當是交易行為同時具備三個要件，才能被確認“善意取得”，其中核心要件是第三人“善意”。

　　根據該條規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回。除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：其一，受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；其二，以合理的價格轉讓；其三，轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。而受讓人依照這款規定取得了不動產或者動產的所有權，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

　　此案中，因為華女士并未如實向買方劉曉力說明自己的婚姻情況，導致在該房屋是否屬于夫妻共同財產的問題上，買方誤判了。劉曉力已盡到一個普通購房人的善良注意義務，只不過因為華女士的欺騙使他誤判。而且該房屋已過戶，劉曉力的利益應該優先得到保護。

　　要證明借名買房 書面證據最為有利

　　華女士的姐姐因自己貸款誠信記錄進入黑名單，無法正常辦理貸款手續，只能借用華女士的名義買房。孫濤律師說，對于這一類案件，很多人都有一種誤解，認為房產證、購房發票、物業費繳費單據、通過銀行付款的憑證都在自己手里，甚至自己也一直都在房屋內居住，這些就能證明自己是實際的房屋所有權人。然而，從民事證據的角度分析，這些都不足以證明當事人是房屋的所有權人。

　　因為從《物權法》的角度分析，產權證是直接證明房屋所有權屬于誰的證據，只有出資人也就是借名人出示了證明借名關系存在的證據后，才會得到法院支持，將房屋所有權過到自己名下。在司法實踐中，法官最為看重的是“是否存在證明‘借名’事實存在的證據”，比如能證明雙方存在“借名”的書面證據，像被借名人寫的書面承諾，承諾產權證下發后協助辦理過戶手續等。

　　如果此案中華雅茹能夠提供書面協議等證據，證明她是借妹妹之名，由自己出資買房，在房屋所有權還沒有轉移的情況下，那么她就可以獲得法院支持，該房屋應當歸姐姐所有；但由于姐妹倆當時只有口頭協議，在妹妹不承認的情況下，姐姐的訴訟請求則很難被法院支持。另外該房已賣給了善意第三人，實際已經無法追回。

　　在此孫濤律師提醒大家還要注意：對于經濟適用房等政策性房屋，由于這類房屋本身的特殊性，即使出資人有證據證明存在借名事實，也不會被法院支持，因為借名購買這類房屋與國家住房政策相違背。

　　(文中當事人均為化名)