特朗普總統近期在 “真實社交” 平臺提出了一個應對住房可負擔性危機的潛在方案：50 年期抵押貸款。盡管特朗普常于社交媒體拋出各類構想，且白宮尚未就該計劃發布官方公告，但美國聯邦住房金融局局長比爾?普爾蒂表示，政府正 “推進相關工作”。

　　50 年期抵押貸款究竟是破解住房可負擔性難題的良方，還是只會給潛在的首次購房者增添長期債務負擔？

　　50 年期抵押貸款或推高長期成本

　　延長抵押貸款期限并非全新概念。目前美國住房貸款的期限通常最長為 30 年，不過部分貸款機構（如火箭抵押貸款）也提供 40 年期住房貸款。

　　在英國，多年來住房貸款的還款期限普遍為 25 年，而后平均期限延長至 28 年。如今英國的標準貸款期限已達 31 年，部分貸款機構還可提供最長期限為 40 年的抵押貸款。

　　“50 年期抵押貸款的吸引力在于能為購房者降低月供，打破當前住房市場的僵局。” 房地產資訊平臺Realtor.com高級經濟學家喬爾?伯納在一份聲明中指出。

　　“但其弊端也十分明顯：50 年期抵押貸款的利息支出幾乎是 30 年期貸款的兩倍，且積累實質性住房凈值的周期會大幅拉長。” 伯納補充道，“僅刺激住房需求卻不增加住房供應，可能會推高房價，最終抵消掉月供降低帶來的潛在實惠?！?/p>

　　伯納還舉了一個例子：即便在 50 年期和 30 年期固定利率貸款利率相同的理想情況下（現實中這種情況可能性極低），50 年期貸款的月供雖低于 30 年期，但整個貸款周期內的總利息支出要比 30 年期高出 86%。

　　伯納表示，50 年期貸款的利率很可能高于 30 年期貸款，就像 30 年期貸款利率會高于 15 年期一樣。

　　一家貸款機構對 50 年期抵押貸款持謹慎態度

　　貸款機構 loanDepot 首席經濟學家杰夫?德古拉希安對 50 年期抵押貸款的態度是謹慎樂觀。

　　“50 年期抵押貸款可以通過降低月供，幫助部分購房者入市，但同時也存在取舍。” 德古拉希安通過郵件告訴雅虎財經，“貸款期限拉得這么長，意味著長期要支付更多利息，且住房凈值的積累速度會變慢。此外，由于貸款機構承擔的長期還款風險更高，這類貸款的利率可能會上升，進而抵消部分利好?！?/p>

　　他還補充稱，盡管這種長期貸款或許能幫到首次購房者，“但具體效果還需看實際落地情況”。

　　50 年期抵押貸款是否契合你的長期生活規劃？

　　喬治敦大學麥克多諾商學院教授西蒙?布蘭查德表示，在特定情況下，50 年期抵押貸款會是實用工具，例如借款人計劃在房屋內居住數十年，且亟需降低月供的場景。

　　“對于職業生涯初期、預期收入會增長，且希望在房價進一步上漲前入手穩定或增值住房市場房產的人群，這類貸款也可能適用?！?布蘭查德在郵件采訪中對雅虎財經說道。

　　不過他也提及了該貸款的弊端，包括利息支出更高。

　　“借款人積累住房凈值的速度會大幅放緩，這意味著未來很多年里，他們對房屋的實際所有權占比都很低。這會削弱其賣房、再融資，以及應對市場下行的能力?！?布蘭查德指出，“此外，背負 50 年的債務會增加失業、健康狀況變化、房價下跌等風險的暴露，而這些風險在更長的時間維度里發生的概率也會上升。”

　　50 年期抵押貸款常見問題解答

　　目前存在 50 年期抵押貸款嗎？

　　美國目前暫未推出。英國正逐步向 50 年期住房貸款靠攏，日本曾在 20 世紀 80 年代試點過期限長達 100 年的跨代際貸款。但需注意的是，其他國家的抵押貸款體系與美國存在巨大差異。

　　50 年期抵押貸款的成本有多高？

　　抵押貸款行業從業者認為，50 年期抵押貸款的利率會高于 30 年期貸款。原因在于貸款機構要承擔更長周期的還款風險，而貸款機構認為貸款風險越高，收取的利率就會越高。

　　為何銀行不提供 50 年期抵押貸款？

　　當前貸款機構未推出 50 年期抵押貸款，是因為房利美和房地美這兩家政府支持企業不兜底此類長期限貸款。房利美和房地美會按照自身標準收購貸款，為抵押貸款行業提供資金支持。

　　50 年期抵押貸款的弊端有哪些？

　　由于抵押貸款在初期的利息占比更高，50 年期抵押貸款需要很長時間才能在債務償還上取得實質性進展。業內觀察人士認為，其利率會高于現行的 30 年期貸款，這也會進一步減少購房者償還的貸款本金金額。