⊙記者 張牡霞
國家稅務(wù)總局26日公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。專家指出，在“新國十條”和各地細(xì)則均提及要加大土地增值稅清算的情況下，通知的出臺意味著土地增值稅清算從嚴(yán)執(zhí)行。
通知指出，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
為縮小開發(fā)商的避稅空間，通知明確，開發(fā)企業(yè)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；不能提供證明的，開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照30%-60%的四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，方式為預(yù)征和清算相結(jié)合。該稅種于1994年開征，但由于預(yù)征率較低，很多房企在達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)后又以各種方式推遲清算，土地增值稅一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。
2006年底，面對高漲的房價，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。該通知還列出了七種必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項目，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，項目銷售率已達(dá)85%，項目三年未銷售完畢等等。但隨后金融危機爆發(fā)，這一政策沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行。
此次下發(fā)的通知可以說是對2006年底發(fā)布的通知的補充，也就是說，2006年國稅下發(fā)的通知至今仍然適用。
“嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅政策，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利。” 北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉認(rèn)為，土地增值稅從嚴(yán)清算會顯著加大企業(yè)的稅收成本，降低房企利潤水平，進(jìn)而降低房企的拿地?zé)崆椤Ｏ嚓P(guān)報道詳見封三
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