2011年4月，上海施行物業(yè)管理規(guī)定修訂版，對(duì)“居改非”行為預(yù)留了審批通道。規(guī)定指出，確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，須由區(qū)、縣規(guī)劃部門會(huì)同房管部門提出區(qū)域范圍和方案，并召開聽證會(huì)聽取利益關(guān)系人意見后，報(bào)區(qū)縣政府決定。允許變更的，由區(qū)縣房管部門審批。
“實(shí)際上，自2004年之后，上海各區(qū)縣暫停了‘居改非’項(xiàng)目的審批。”上海市住房保障與房屋管理局物業(yè)管理處處長忻一鳴表示，只有極少數(shù)成片的變更，如為了鼓勵(lì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，上海田子坊打造成一個(gè)著名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。“個(gè)別的‘居改非’項(xiàng)目幾乎沒有。”
“居改非”給小區(qū)安全帶來隱患，管理部門稱難整治
近幾年來，隨著居住區(qū)規(guī)劃布局日趨合理化，居住區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施配置不斷完善，上海直接將住宅改為商業(yè)的現(xiàn)象有所下降。
“不過，‘居改非’現(xiàn)象仍屢禁不止。”忻一鳴坦言。“居改非”由于往來人員較多，增加了電梯等設(shè)施設(shè)備的使用頻次及維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，易引發(fā)業(yè)主間糾紛。“居改非”項(xiàng)目還會(huì)留有嚴(yán)重的消防隱患，更不要說餐飲、娛樂等店鋪產(chǎn)生的油煙、噪音等污染。
不過，整治“居改非”現(xiàn)象并不容易。“居改非”審批和相關(guān)經(jīng)營證照審批分屬規(guī)劃、房管、工商、勞動(dòng)、衛(wèi)生、公安等部門。由于部門之間銜接不夠，難以從源頭上對(duì)擅自“居改非”予以控制。業(yè)主意見不統(tǒng)一、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司的“放任自流”，也使“居改非”現(xiàn)象愈演愈烈。
“發(fā)現(xiàn)難、取證難、認(rèn)定難”三道難關(guān)，也將管理部門“擋”在了門外。忻一鳴告訴記者，房地管理部門在執(zhí)法檢查時(shí)，“業(yè)主不讓進(jìn)門檢查，發(fā)談話通知，行為人不來，調(diào)查取證困難。對(duì)一些蠻橫的業(yè)主或使用人，即使作出行政或經(jīng)濟(jì)處罰，這些人也不理不睬。” 而房地管理部門缺乏行政強(qiáng)制措施。
另外，執(zhí)法成本較高，違法成本較低，流動(dòng)性大，使得“居改非”取締后的回潮率較高。
忻一鳴表示，解決“居改非”，要充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)、居委會(huì)等基層自治組織和廣大居民的社會(huì)監(jiān)督作用。據(jù)他介紹，閘北區(qū)的河濱花園就有效解決了小區(qū)內(nèi)“居改非”現(xiàn)象。河濱花園推選出40名業(yè)主代表，代表全社區(qū)投票并通過了《小區(qū)管理規(guī)約補(bǔ)充細(xì)則》，通過物業(yè)費(fèi)翻數(shù)倍，每人每次進(jìn)樓均需身份登記，掛號(hào)信、快遞、外賣不得進(jìn)樓等方式，不斷給“居改非”租戶“找麻煩”，結(jié)果不到兩個(gè)月，小區(qū)里48家公司盡數(shù)撤離。（人民日?qǐng)?bào)）