出場專家

　　孟曉蘇(中國房地產開發集團理事長、“以房養老”方案最早提出者)

　　曹遠征(中國銀行首席經濟學家)

　　王勝春(銀行業界專家)

　　陳秉正(清華大學中國保險與風險管理研究中心主任)

　　住房反向

　　抵押養老保險：

　　即以房養老，將房屋產權抵押給金融機構，從金融機構領取“養老金”，同時將繼續獲得房屋的居住權一直延續到借款人去世。借款人去世后，金融機構獲得房屋的產權。

　　以房助老

　　不要求老人擁有獨立產權房屋，也不需抵讓房屋產權，可以通過置換住房(或閑置房屋)的使用權，獲得基本養老金之外的更多養老資金，或置換到養老院、老年公寓等。政府需出臺扶助政策，鼓勵更多社會組織、金融機構參與其中。

　　建議1

　　在房價預期穩定的城市做試點

　　孟曉蘇認為，為確保住房反向按揭養老保險順利開展，首先要讓涉及各方有參與積極性。為了降低保險公司對房價下跌風險判斷的預期，在試點地域的選擇上，可把2003年保監發124號文件所選擇的北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房價較高、漲幅預期穩定的城市。

　　同樣，以房養老也是一項個人選擇養老的方式，不存在強制性，為打消子女反對，給老人在選擇上造成的困惑，可借鑒臺灣地區保險業從無子女家庭開始進行反向抵押養老的經驗，首先從無子女家庭和“失獨家庭”起步，然后再根據需要擴大到有愿望的其他老人家庭。

　　建議2

　　70年產權續期還需法律解釋

　　“以房養老”此前多年未推進，關鍵一點就是物權法還未落地，直到2007年物權法的出臺，規定住宅用地70年后自動續期。但從現有的法律來看，土地使用權70年期滿后如何處置，仍是一個懸而未決的問題。一方面，《物權法》關于“土地使用權期間屆滿自動續期”的規定，只適用于住宅建設用地，而對商用地在使用權屆滿后如何處理仍是未知數。另一方面，《物權法》雖然規定住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期，但這種“自動續期”是無償續期還是有償續期？如果是有償續期，按什么樣的標準來收？如果標準過高，產權人和保險公司是無法接受的。

　　由此，“以房養老”的房產前提，除了是自住的，還明確必須是住宅立項的。孟曉蘇指出，作為長期投資，保險公司非?？粗羞@一點。而關于70年產權自動續期問題，還沒法律上的明確解釋，這一點需要落實，給房產涉及各方吃顆定心丸。

　　建議3

　　給予福利房以抵押權

　　孟曉蘇指出，最近10年中國社會變化很大。在2億老年人中，多數65歲以上的老人沒趕上高工資，也錯過了上商業保險機會。僅憑社保和低保，不足以滿足老人期望的生活方式。唯一有了一套房改房，但這類房子還沒有出售和抵押權利，因此也不能變為以房養老的抵押房，但這類人群同樣也有以房養老的需求。

　　在孟曉蘇看來，設置養老多重保障，還能從源頭上解決腐敗問題。近年來，在干部貪污、受賄等案件中，很多是被稱為“五十九歲現象”的例子，也就是人到接近退休時，為了維持自己今后生活水平不下降，采取了不正當措施。而如果通過壽險服務解決了這部分人的擔憂，也能避免腐敗問題。同時，孟曉蘇還提出，應該由中國保監會、民政部并邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計，處理好抵押房屋的權屬關系。

　　建議4

　　以房養老需要完善估值體系

　　雖然兩年前北京、上海等地的一些銀行已經開始嘗試“以房養老”業務，但在北京，這一業務連一單也沒有做成，最后無疾而終。