一個月前,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議時再次提出,我國要培育、發展住房租賃市場,并拋出了完善稅收優惠政策等四大措施。而近日, 國務院正式出臺《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(以下簡稱《意見》),包括曾被中央提起的各類租房稅收減免,以及允許商業用房調整用途改建租賃住房等內容都包含其中。不過,對于這項政策,多位業內專家坦言,由于租房稅收繳納不規范、一二線城市房主租賃意愿不強等原因,《意見》并沒有觸及市場痛點,實際發揮效果可能會打折扣。

稅收減免未切要害

新政出臺,其中列出的稅收減免措施吸引了各方關注。具體來說,《意見》明確,對個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值 稅;對個人承租住房的租金支出,結合個人所得稅改革,統籌研究有關費用扣除問題;對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務,則適用6%的增值稅稅率。此外,對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產,允許選擇適用簡易計稅辦法,即按照5%的征收率計算繳納增值稅。

然而,不少業內人士指出,減免稅收只是看上去很美。“就目前來看,不少地方住房租賃市場繳稅行為十分不規范。”某資深房地產業內專家告訴北京商報記者,實際上,出租交易中的征稅操作難度較大，出租雙方如果不主動申報，根本無從查處。更有某中介機構的工作人員透露，在他們經手的業務中，出租雙方包括中介自身都不曾繳納任何稅款，也未接到任何降低稅收的通知。業內人士表示，由此可見，新政中的稅收優惠基本處于不痛不癢的尷尬境地。

在上述專家看來,目前出臺的稅收政策還只是國家層面粗略搭起的框架,“要真正落到實處,實現執行便利、監管得當、成本低及讓利明顯,還是要看各地方的實施細則”。

房主重交易輕租賃難動搖

其實,在《意見》發布后沒多久,不少業內人士的目光就已經鎖定一項看似低調,實則用意頗深的規定了,即我國將允許改建房屋用于租賃。具體來說《意見》明確,我國允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

對此,中原地產首席分析師張大偉表示,這項新政確實能夠更充分地利用部分城市閑置商業房產, 但對于住房租賃需求集中的一二線城市來說,這種房屋類型并不多,即使此前部分地區曾經出現商場閑置、寫字樓出租難等情況,但將這類房屋改造成住宅也需要面臨配套設施難對接的問題,出租能否彌補改造利益還是未知數,產權所有方改建住宅出租風險還是較大的。

而且,放眼新政更廣泛地鼓勵個人出租住房等相關內容,業界對實施效果也并不樂觀。“如果房價漲幅依然維持在高位的話,鼓勵住房租賃的政策就很難完全發揮出效果,特別是在當下市場分化愈發明顯的情況下,一二線城市房源短缺,商用房出租雖然可能會緩解部分市場需求,但目前房產交易保有環節成本很低,很多房主為了出手方便,情愿空置待售也不愿被租約限制出售;而三四線城市房源已經過剩,外來轉移人口又 很有限,沒有形成成熟的租賃市場,因而市場也就難掀起太大波瀾了。”張大偉表示。

備案制執行不徹底

“之所以業界對于《意見》的出臺普遍興致不高,一定程度上就是因為新政內容尚未充分觸及市場痛點,不少政策的實施條件還不充分。”有專家告訴北京商報記者。