如何避免同質化競爭所帶來的惡性循環，對于扎身云南旅游地產的開發商來說也是一種考驗。一位國內知名房企云南項目負責人表示，在介入項目之前，他們十余人的團隊已經在云南和全球的多個旅游項目做了兩年多的調查，正是找到了“價值”才有了近500億元的投資計劃。
一味大量開發，項目堆砌也讓黃怒波感受到云南旅游地產的模式差異甚為重要。他表示，旅游地產的特性是不同地區有不同的文化風景。目前旅游地產形成泡沫的主要問題是，很多地產商對旅游地產的含義還不太清楚，大部分做成房地產就結束了，而不是文化的差異化競爭。
云南當地地產顧問機構至祥研究中心則認為，云南旅游地產項目首先要考慮“賣點”差異。比如華僑城項目開始就以造城的理念進行項目開發，在其中將西方文化和昆明休閑文化進行融合打造的旅游小鎮，注重生活配套的系統化建設，關注長期的度假居住體驗；西雙版納濱江果園避寒度假山莊，直接突出版納的氣候特征，強調避寒功能，來實現對北方客戶的吸引；而大理海東區域的旅游地產開發項目則與區域充分融合，開始注重商務和會議功能的打造，成為旅游商務地產在云南的開拓者。
如何讓云南旅游地產避免同質化競爭，擺脫如今大部分旅游地產投資收益僅有3%~4%的狀態，范小光曾做了1個長達20萬字的調查報告。在他看來，讓旅游地產淡化地產的功能，增加商務、休閑、消費的功能是其中的關鍵。
動銷難題已經顯現
對于撬動上百億投資的開發商來說，云南旅游地產的挑戰絕不是長期持有，投巨資打造商務、休閑、消費功能，坐擁投資收益，而如何實現快速動銷，資金的良性滾動才是他們的一貫風格。
“我們的計劃是3年開發并銷售完成，用1億元的初始投入撬動10億元的項目。”大理一家云南當地房企負責人趙勇告訴《中國經營報》記者。但是，計劃顯然沒有變化快，如今紛紛上馬的高端別墅、酒店式公寓、養老公寓、觀景高層已經讓大理這座城市的房地產銷售周期無限拉長。
“特別是高端別墅項目，本地購買力有限，外地客戶認知度不高，原來的3年銷售周期已被拉長到5年。”據趙勇透露，大理別墅類項目現在的銷售均價在每平方米1.2萬元左右，高端的項目可達到2萬元以上。
根據官方的數據顯示，大理去年的人均年可支配收入只有20390元。“有的項目借勢旅游地產鼓動本地人購買，然后再通過項目提價的方式，讓本地人將其倒賣給外地投資客，但現在每平方米提價500元后，銷售也只達到三分之一，成為開發商和本地倒房客手中的燙手山芋。”趙勇說。
與海南樓市幾乎相同的是，云南旅游地產項目超過70%購買客群依賴外地客戶。“但海南有國際旅游島的概念吸引投資客，而云南除了旅游、休閑之外，只能依靠邊貿等的發展來吸引投資客，相對來說很難在短時間內聚集大量的客源，雖然增加了動銷難度，但也分解了短時間內聚集大量泡沫的危險。”范小光認為，投入巨資開發的各大開發商顯然應該避免快速開發快速銷售的傳統房產模式，而是要通過一個完整的產業地產開發周期來實現其開發模式的升級。
從這一點上來說，云南旅游地產開發將是房企轉型的一個實驗場，轉型成功者坐擁大批資源和經驗，而失敗者則有可能成為先烈，留下一地雞毛。
調查樣本
西雙版納空置率高企，不少項目多日零成交
7月初的清晨，西雙版納景洪街頭，人們尚未從熱帶雨林的魅惑中走出來，大規模的房地產開發已讓這里的每一片綠葉幾乎都落滿塵土。
根據景洪市房地產信息網上顯示，這個總人口僅有44萬的縣級市，目前在網上備案的樓盤已經超過250個。