租客簽訂租房合同后，竟發(fā)現(xiàn)住房租賃企業(yè)擅自變更了房屋格局。租房合同還可以解除嗎？已交納的費用能退還嗎？

【案件回顧】

租客梁某在某平臺上看到一間兩室一廳一衛(wèi)的房屋，現(xiàn)場看房后覺得滿意，便與住房租賃企業(yè)簽了合同，承租南側的大臥室，并于當日支付相應款項。

然而，當梁某準備搬進房屋時，卻發(fā)現(xiàn)原有的客廳被隔斷成一間新臥室，房屋也由兩居室變成三居室。梁某認為，公共活動空間減少會對其生活品質(zhì)造成影響，要求解除合同。住房租賃企業(yè)表示，其從未承諾不改變房屋原有格局，因此不同意解除合同，并拒絕退還梁某已交納費用。

于是，梁某訴至法院，要求住房租賃企業(yè)退還其已支付的租金。

法院經(jīng)審理認為，雙方均認可梁某在合同簽訂前看房時，房屋格局與房屋平面圖一致，此為梁某選擇簽訂涉案合同承租該房屋的事實基礎。

雙方簽訂合同后，住房租賃企業(yè)未經(jīng)梁某同意改變了雙方簽約時的房屋格局，其所提供的租賃物與約定不符，已構成違約，且上述違約行為對于梁某的居住質(zhì)量造成較大影響，梁某有權要求解除雙方所簽訂的涉案租賃合同。

因此，法院判決，雙方解除合同，住房租賃企業(yè)退還梁某押金及剩余租金。

【以案為鑒】

近年來，隨著租房需求不斷增加，相關糾紛也日漸增多。北京市第三中級人民法院黨組成員、副院長朱平介紹，2022年1月至2025年11月，該院共審理涉住房租賃企業(yè)的房屋租賃合同糾紛566件，案件數(shù)量逐年增加。引發(fā)該類糾紛的主要原因在于，住房租賃企業(yè)提供的格式條款違反合同自由原則、租賃合同約定不明、房屋不適租等。

對此，北京市第三中級人民法院民三庭庭長全奕穎建議，對于住房租賃企業(yè)，應當按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案；在將房屋出租之前，應當對房屋進行審慎地檢查與維護，并確保所交付的房屋安全、可供正常居住；應如實告知承租方房屋產(chǎn)權狀況、房屋性質(zhì)、用途等房屋關鍵信息，避免因提供的信息不實給租賃合同雙方造成損失；對于租賃合同標準文本中減輕或免除自身責任和義務的條款，應在合同中特別載明，并向承租方作明確提示說明。

對于承租方，法官提醒，締約前，可要求住房租賃企業(yè)提供房屋來源等相關信息，通過審查房屋產(chǎn)權證書、住房租賃企業(yè)與產(chǎn)權人之間的租賃合同或者委托代理合同等，了解房屋是否存在權屬爭議、是否存在被拍賣、查封等情形；應實地查看租賃房屋狀況，留存好房屋現(xiàn)狀照片，避免選擇隔斷群租房。

交接房屋時，應制作詳細的物品交接清單，查看家具、電器等房屋內(nèi)設備設施使用性能是否完好，存在瑕疵的應記載于交接清單。對于租金、押金的支付，應嚴格按照租賃合同的約定支付至指定賬戶，盡量不直接打給企業(yè)員工個人的收款賬戶。

締約時，對住房租賃企業(yè)提供的制式合同模板，應逐條進行審閱，尤其是涉及租賃合同主體、房屋交接、房屋維修、租金支付、合同解除、違約責任等有關租賃合同訂立和履行的重要條款，必要時可簽訂補充條款或者通過簽訂補充協(xié)議，盡可能采取書面形式對雙方達成一致的事項予以明確，固定保存好證據(jù)。