本報記者 陳瀟 張薌逸

北京率先在一線城市實(shí)施樓市優(yōu)化調(diào)整政策。12月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2025年12月24日起施行，從限購松綁、信貸優(yōu)化等多個維度同步發(fā)力，著力釋放住房需求。

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，《通知》既通過需求端松綁釋放有效需求，又通過金融端減負(fù)降低購房成本，還通過供給端提效保障優(yōu)質(zhì)供給，形成精準(zhǔn)調(diào)控、供需合力的效果，有助于推動北京樓市向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)。

需求端精準(zhǔn)松綁

同步釋放剛需與改善性需求

《通知》明確，非本市戶籍居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上；購買五環(huán)外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，北京作為一線城市，當(dāng)前住房消費(fèi)潛力集中在長期在京居住的非戶籍人口群體。這部分人群因扎根城市、結(jié)婚成家、子女教育形成的剛性住房需求，以及隨著家庭結(jié)構(gòu)變化產(chǎn)生的改善性住房需求，都是北京住房需求的重要支撐。

李宇嘉分析稱，過去一段時間，受社保或個稅繳納年限等購房門檻及整體置業(yè)成本偏高等因素制約，相關(guān)需求釋放相對有限。隨著近年來住房政策持續(xù)優(yōu)化，購房綜合成本明顯下降，前期積累的合理住房需求正逐步具備釋放條件。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，需求端“分層釋放”是此次政策的核心特征。非京籍購房門檻的梯度降低，尤其是五環(huán)外“1年社保即可購房”的安排，精準(zhǔn)匹配了新市民循序置業(yè)的節(jié)奏，有利于激活大量剛性置業(yè)需求。

從市場結(jié)構(gòu)來看，這一政策對五環(huán)外市場利好明顯。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，北京約80%的新建商品住宅成交集中在五環(huán)外，五環(huán)外同樣是二手房成交的核心區(qū)域之一。張大偉認(rèn)為，隨著政策落地，五環(huán)外剛需新房項(xiàng)目有望率先迎來訪客量和成交量回升。

與此同時，對多子女家庭的定向支持，為改善性住房需求打開了政策空間。《通知》明確，“對二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可在五環(huán)內(nèi)再多購買一套商品住房”，對居住升級需求形成實(shí)質(zhì)性支持。

張大偉提到，目前北京改善型市場中，144平方米以上大戶型成交已出現(xiàn)同比增長，北五環(huán)外四居室二手房成交占比持續(xù)提升，新政將進(jìn)一步強(qiáng)化這一趨勢，并帶動五環(huán)內(nèi)中高端改善型住宅的去化。

金融端供給端政策優(yōu)化

多角度支持房地產(chǎn)市場

在金融端，《通知》明確，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)北京地區(qū)市場利率定價自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，在利率定價機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

《通知》還提出，借款申請人使用公積金貸款購買二套住房的，最低首付款比例不低于25%。

張波認(rèn)為，《通知》在金融端的兩大調(diào)整直接利好北京市場改善性住房需求，可有效降低利率成本，激活“賣舊買新”需求。允許銀行根據(jù)客戶風(fēng)險靈活定價后，預(yù)計超半數(shù)改善客群有望獲得接近首套利率水平的貸款利率。二套住房公積金貸款首付從不低于30%降至25%，有效配合了商貸利率調(diào)整，預(yù)計將進(jìn)一步帶動北京公積金貸款申請量和組合貸占比提升，降低綜合購房成本。

在供給端，《通知》明確，為進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，將通過招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（包括商品住宅、酒店、寫字樓等）立項(xiàng)方式由市區(qū)分級核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級備案。

“供給端政策優(yōu)化，將有效提升房企投資信心與開發(fā)效率。《通知》將招拍掛拿地項(xiàng)目立項(xiàng)方式從市區(qū)分級核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級備案，大幅簡化審批流程，降低制度性交易成本。”張大偉表示，這一調(diào)整有助于房企縮短項(xiàng)目啟動周期，加快資金周轉(zhuǎn)，改善現(xiàn)金流狀況，尤其對聚焦五環(huán)外的開發(fā)企業(yè)而言，是重大政策紅利。

張波表示，從安居客線上數(shù)據(jù)看，2025年11月份北京二手房掛牌量7.33萬套，但“近地鐵、帶優(yōu)質(zhì)配套”的優(yōu)質(zhì)房源僅占掛牌量的29%左右。《通知》施行后，區(qū)級備案預(yù)計會明顯縮短審批周期，房企可更快啟動規(guī)劃建設(shè)，有效匹配本輪政策優(yōu)化釋放的非京籍剛需與多子女改善性需求。房企也會更有動力開發(fā)“好房子”類產(chǎn)品，契合住房高質(zhì)量發(fā)展的導(dǎo)向。

總體而言，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策并未采取“大水漫灌”模式，而是堅持“因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控”原則，同時通過“政策創(chuàng)新”方式實(shí)現(xiàn)了對不同群體需求的精準(zhǔn)匹配。這既保障了合理住房需求的釋放，又避免了市場過熱風(fēng)險。未來，隨著政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，北京樓市有望實(shí)現(xiàn)從“筑底企穩(wěn)”到“結(jié)構(gòu)性回暖”的轉(zhuǎn)變，核心區(qū)域改善型住宅與外圍區(qū)域剛需住宅將成為市場主流增長點(diǎn)。