大型開發商短期資金壓力不大

　　除了現金流量表，房地產商的資產負債表也是反映開發商財務狀況的重要依據。

　　《每日經濟新聞》記者根據WINDS統計數據計算，反映開發商償債能力的流動比率和速動比率兩項指標上，分別有50%和66%左右的房地產上市公司低于標準。

　　為了弄清楚開發商的財務償還壓力有多大，統計以各家地產商現有銀行存款和現金的余額，減去扣除了預收款后的流動負債來計算各公司的短期還款壓力。根據上述計算方法，在不買地的情況下，萬科只要以上半年平均每月60億元的銷售速度賣3.5個月就可以償還未來一年超400億的短期流動負債；招商地產則需要2.9個月，金地需要4.4個月，保利甚至不需要再擴大銷售，就可以償還所有短期借款；負債率猛升50多個百分點的綠城，在不繼續買地，并維持上半年的銷售速度的前提下，可以在半年內還清未來一年所有的債務。

　　但是，類似財務壓力小的開發商僅僅只是少部分。

　　速動比率極低的*ST中房是其中最夸張的一家。統計數據顯示，按照上半年的平均銷售額，該公司至少要賣70個月才能還清全部債務。中糧地產和北京城建情況類似，都需要40個月以上的時間才能還清所有賬款。

　　不過，分析師認為，上述開發商上半年的銷售規模較小，項目可能主要在下半年上市。如果下半年能及時銷售，資金缺口應該不會有那么大。

　　預收賬款的達摩克利斯之劍

　　雖然只有小部分房地產公司面臨大幅降價促銷的壓力，但是劉淵認為，接下來大部分開發商都會在房地產的調控下選擇降價出貨。其中一個重要原因，就是政府對開發商預收款的監管。

　　8月17日，有報道稱北京擬出臺“商品房預售資金監督管理暫行辦法”，與此同時，西安、蘇州等地的房管部門也在醞釀類似措施。上述消息雖然沒有得到監管部門的證實，但卻已經成為劉淵眼中的調控利器。對開發商來說，預收款如果收緊，房地產公司頓時會面臨巨大的資金缺口。

　　博鰲房地產論壇上，萬科副總裁肖莉曾透露，目前國內開發商的貸款、預收款占到房地產開發資金比例的70%。國家統計局今年1~6月的數據顯示，房地產開發企業資金來源33719億元，其中，定金及預收款和個人按揭貸款兩者合計12602億元，占到資金總來源的1/3。

　　萬科、保利、萬通等多家房地產的預收款金額占流動資產比例高達3成以上，是實現企業資金周轉的重要來源。在博鰲房地產論壇上，肖莉就曾認為，預收款等資金來源一旦失去，將直接導致開發商減少開工，減少拿地。

　　劉淵說，預收款專款專用一旦嚴格執行，短時期內可能降低開發商的資金周轉率，在政府嚴查囤地的同時，或將部分迫使開發商加快推盤，回籠資金。據鳳凰網訊