面對(duì)即將開(kāi)啟的樓市下半場(chǎng)，不管是開(kāi)發(fā)商，還是買房者，心里都在進(jìn)行著各種權(quán)衡和糾結(jié)。到底未來(lái)會(huì)如何發(fā)展，壓抑了半年的剛需會(huì)否在下半年得以釋放？都還是未知數(shù)。來(lái)看看業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法。
猜想一：市場(chǎng)——平淡還是突圍？多數(shù)觀點(diǎn)：很難突破
樓市的低迷，讓很多意欲購(gòu)房的客戶產(chǎn)生了觀望情緒，剛需被壓抑，那么下半年市場(chǎng)會(huì)有突圍嗎？“很難有突破，按照現(xiàn)在這個(gè)形勢(shì)，估計(jì)到9月份會(huì)到一個(gè)最差的階段，然后才會(huì)有相應(yīng)的政策，但要市場(chǎng)有起色，是要有個(gè)過(guò)程的，即便反彈，這個(gè)效果至少要到明年才能看出來(lái)。”一樓盤(pán)銷售負(fù)責(zé)人分析說(shuō)。
2014年的上半年，用平淡來(lái)形容一點(diǎn)也不過(guò)分。“進(jìn)入2014年，鄭州整體市場(chǎng)逐漸趨冷。首先，很直觀的一個(gè)表現(xiàn)就是土地市場(chǎng)的成交，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地積極性降低。其次，商品房市場(chǎng)成交低迷，價(jià)格漲幅收窄，庫(kù)存去化壓力攀升。”南區(qū)一樓盤(pán)營(yíng)銷總監(jiān)張輝分析稱，“第四季度可能會(huì)有起色，第三季度應(yīng)該會(huì)延續(xù)這種蕭條。”
猜想二：房?jī)r(jià)——浮動(dòng)空間如何？多數(shù)觀點(diǎn)：降價(jià)難免
持續(xù)的低迷，會(huì)不會(huì)讓開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，開(kāi)始走低價(jià)路線來(lái)吸引消費(fèi)者呢？這應(yīng)該是購(gòu)房者最關(guān)心的話題。
“還是要分區(qū)域，像主城區(qū)的剛需地段，不愁賣，價(jià)格肯定不會(huì)松動(dòng)，而在那些庫(kù)存大，去化困難的區(qū)域，肯定會(huì)有些比較大的優(yōu)惠。”河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)宋向清說(shuō)。
“我們對(duì)市場(chǎng)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，住宅庫(kù)存壓力主要集中在近郊區(qū)市。另外，受規(guī)劃等利好因素影響，市場(chǎng)成交重心已經(jīng)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，但主城區(qū)、傳統(tǒng)剛需區(qū)域表現(xiàn)依舊搶眼。從發(fā)展商和項(xiàng)目角度看，在市場(chǎng)壓力下，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)更多地采取電商團(tuán)購(gòu)、特價(jià)房等方式進(jìn)行降價(jià)促銷，以降價(jià)跑量、穩(wěn)定現(xiàn)金流。”張輝說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)，會(huì)搞得目前的市場(chǎng)更加混亂，讓很多不明所以的老百姓“看花眼”。“開(kāi)發(fā)商可能是想盡快回籠資金所以降價(jià)，但這樣會(huì)讓很多人更加看不懂市場(chǎng)。”宋向清認(rèn)為，下半年鄭州的房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)大漲，會(huì)出現(xiàn)小幅調(diào)整，不排除有項(xiàng)目以降價(jià)方式換取銷量。
張輝還補(bǔ)充道，迫于市場(chǎng)壓力，就連近兩年發(fā)展較快、拓展較強(qiáng)勁的大中型房企也加入降價(jià)促銷行列。因?yàn)橐坏┦袌?chǎng)持續(xù)波動(dòng)就會(huì)對(duì)其現(xiàn)金流、業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)產(chǎn)生巨大影響，他們加入降價(jià)行列并成為主力軍，也很正常。2014年下半年，迫于當(dāng)前市場(chǎng)壓力，如出現(xiàn)類似過(guò)往調(diào)控時(shí)期的降價(jià)促銷、低價(jià)走量等也僅僅是各開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)具體市場(chǎng)環(huán)境而做出的正常反應(yīng)。
猜想三：政策——會(huì)否出臺(tái)利好政策？多數(shù)觀點(diǎn)：希望很大
在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，近期各地紛紛傳出出臺(tái)救市政策，在各地松綁救市的背景下，鄭州下半年會(huì)不會(huì)有相關(guān)的利好政策出臺(tái)？
“雖然限購(gòu)政策有可能松綁，但政府一時(shí)間應(yīng)該不會(huì)推出一些救市的政策。”有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，如果說(shuō)一旦放開(kāi)限購(gòu)，仍然沒(méi)人買房子，市場(chǎng)仍然低迷，那才有可能真的有政策出現(xiàn)，但是如前面所說(shuō)，這些政策從發(fā)布到產(chǎn)生效果，中間至少要有三四個(gè)月的時(shí)間，顯現(xiàn)效果也要到2015年了。
雖然限購(gòu)政策有可能松綁，但貸款等金融政策依舊會(huì)非常嚴(yán)，貸款難的問(wèn)題一時(shí)間得不到解決，因?yàn)榻鹑谡哧P(guān)系到國(guó)家整體的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，牽一發(fā)而動(dòng)全身，所以貸款難仍是買房者面臨的一個(gè)問(wèn)題。
記者從鄭州市房管局獲悉，鄭州將在堅(jiān)持“抑制投機(jī)投資性需求，滿足合理的住房需求”的前提下，深入調(diào)研，密切關(guān)注并充分借鑒其他城市在政策調(diào)整方面好的做法，結(jié)合鄭州實(shí)際，做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策儲(chǔ)備。“在國(guó)家政策允許的情況下，根據(jù)鄭州市市場(chǎng)形勢(shì)，適時(shí)進(jìn)行政策調(diào)整。”
猜想四：成交——熱區(qū)會(huì)不會(huì)變化？多數(shù)觀點(diǎn)：短期內(nèi)不變
如今鄭州樓市成交的主力還是集中在鄭東新區(qū)、金水區(qū)等主城區(qū)，隨著鄭州都市區(qū)規(guī)劃等消息的釋放，成交的熱區(qū)會(huì)不會(huì)發(fā)生變化呢？
“應(yīng)該不會(huì)，現(xiàn)在投資客太少了，如果是五年前，一有政策動(dòng)靜，市場(chǎng)就會(huì)很快跟進(jìn)，但現(xiàn)在不是這樣，大部分買房者都是為了自住，而不是投資，所以新興區(qū)域的成交量在短時(shí)間內(nèi)很難有大幅的提升。”宋向清說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前一些新興區(qū)域的一些政策利好，僅僅是在一個(gè)發(fā)布信息的階段，各種規(guī)劃是否會(huì)落實(shí)，什么時(shí)候能落實(shí)，還都是一個(gè)未知數(shù)，所以短時(shí)間內(nèi)，也很難吸引大家去買房。現(xiàn)在大家不是聽(tīng)到一個(gè)消息就去買房，老百姓買房都比較理智了。