“無證房”不能成為“唐僧肉” 呼市13萬戶問題房背后幾多難？——從呼市一居民住宅屢遭查封看房產(chǎn)抵押之亂
已入住七八年的房子屢遭查封，攢了大半輩子錢購下的房產(chǎn)卻被告知房主是開發(fā)商……如今，內(nèi)蒙古呼和浩特市財(cái)富公館55號的住戶們正遭遇“無房證”之痛。
這并非個(gè)案，據(jù)調(diào)查，呼市有13萬戶還未辦理房產(chǎn)證，這還不包括無法估算的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房。業(yè)內(nèi)人士指出，呼市情況有據(jù)可查尚在可控范圍，而其他城市現(xiàn)存多少“無證房”尚無從統(tǒng)計(jì)。對其背后隱藏的糾紛和風(fēng)險(xiǎn)，購房者必須進(jìn)一步增強(qiáng)維權(quán)意識，以保證個(gè)人房產(chǎn)免遭侵害。
抵押后頻遭查封 已售房產(chǎn)成了“唐僧肉”
房管局、公安局、法院、信訪辦、紀(jì)檢委、檢察院……這是呼市財(cái)富公館55號居民樓住戶劉榮高、王永勝等人近期來回奔波的活動(dòng)軌跡。他們想弄明白，已買到手七八年的房子怎么就被毫無征兆地查封了？
劉榮高告訴記者，2014年3月呼市中級人民法院在小區(qū)貼出公告稱，蒙苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用該項(xiàng)目的部分房子為別人做了擔(dān)保貸款，由于沒有按約定還款，法院準(zhǔn)備拍賣這些房產(chǎn)。
“問了一圈才聽說，由于房子沒證，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。”王永勝告訴記者，開發(fā)商多年來一拖再拖辦房產(chǎn)證，這背后早已暗藏抵押“玄機(jī)”。
“房子雖已被查封，但不繼續(xù)還貸款，銀行就要起訴我，受盡了窩囊氣?！弊舾呃^臣說，他和親屬以按揭貸款的方式購買了財(cái)富公館55號的四套房產(chǎn)，如今每月仍在還貸。在已做按揭的情況下，房屋卻仍能被開發(fā)商拿去做抵押，其中緣由值得深思。
“公司資金運(yùn)作困難，抵押已售房產(chǎn)是沒辦法的事情?！泵稍芳瘓F(tuán)法律顧問錢亞峰告訴記者，此前涉事房產(chǎn)確實(shí)曾被呼市中級人民法院查封，但在蒙苑集團(tuán)的努力下，已于2014年夏天將這些房子解封，目前此事已得到妥善解決。
作為居住者，劉榮高等人表達(dá)質(zhì)疑，他們并未聽到房子已解封的消息。
記者在房管部門查詢時(shí)發(fā)現(xiàn)，房子確實(shí)于2014年8月被呼市中級人民法院解封，但同期又被南京市中級人民法院查封。錢亞峰解釋說，由于蒙苑房地產(chǎn)沒能按時(shí)給施工方還款，才導(dǎo)致這樣的結(jié)果。
“沒有房產(chǎn)證，我們的房子就成了‘唐僧肉’？”王永勝很憤怒。
市委書記也有“無證”煩惱 “無證房”主因緣于監(jiān)管缺失
“我的房子也沒房產(chǎn)證?！?月20日，呼和浩特市委書記那順孟和在該市黨委、政府召開的“勇于擔(dān)當(dāng)、攻堅(jiān)克難”主題活動(dòng)動(dòng)員大會(huì)上自曝居住近8年的房屋到現(xiàn)在還沒有“房本”，從而引發(fā)熱議。
記者采訪了解到，目前呼和浩特市房地產(chǎn)市場歷史遺留問題多達(dá)174個(gè)，問題涉及13萬戶，涉及居民50萬人，約占呼和浩特市常住人口的1／6。
“我們正在著手解決這些多種歷史原因形成的問題房屋，其中并不包括那些不合法的小產(chǎn)權(quán)房?！焙羰凶》勘Ｕ虾头课莨芾砭志珠L蘇銳說。
業(yè)內(nèi)人士分析，呼市情況僅為冰山一角。在全國范圍內(nèi)，房企先賣房后辦證的現(xiàn)象并不鮮見，各種原因形成了數(shù)目龐大的無證房產(chǎn)：
－－先期違規(guī)建設(shè)、缺乏監(jiān)管，導(dǎo)致后期“積重難返”。內(nèi)蒙古社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長于光軍說，多個(gè)城市在住房改革、土地交易規(guī)則完善之前都存遺留問題。比如土地轉(zhuǎn)讓沒有通過招拍掛等手續(xù)，之后又沒得到及時(shí)處理；存在先開發(fā)后辦手續(xù)的個(gè)別現(xiàn)象，導(dǎo)致后期很多房產(chǎn)證照不全。即使近年來房產(chǎn)制度日漸完善，但仍存在被暗地抵押等風(fēng)險(xiǎn)和隱患。
?。_發(fā)商漠視法律法規(guī)，責(zé)任感缺失。內(nèi)蒙古伊敏律師事務(wù)所律師楊永光說，開發(fā)商手續(xù)不全非法銷售、因資金不到位與建筑施工企業(yè)發(fā)生糾紛，無法按時(shí)竣工驗(yàn)收、資金短缺無法交齊相關(guān)審批費(fèi)用等情況是房產(chǎn)證無法如期辦理的幾個(gè)重要因素。呼市財(cái)富公館55號住戶反映，當(dāng)初買房時(shí)開發(fā)商就存在證照不全提前銷售的情況，導(dǎo)致房產(chǎn)證遲遲未能辦理。
－－審批過程過于繁瑣。呼市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處副處長史瑞認(rèn)為，審批流程比較復(fù)雜、審批關(guān)口偏多是目前“無證房”大行其道的一個(gè)原因。據(jù)他估算，從備齊第一步的國有土地使用證到最后辦出來房產(chǎn)證，需要200多個(gè)審批章，往往一關(guān)卡殼就會(huì)影響進(jìn)度。
?。r(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房泛濫。小產(chǎn)權(quán)房是城市發(fā)展向外擴(kuò)展出現(xiàn)的一種特殊產(chǎn)物，其土地性質(zhì)屬于農(nóng)用地，而非國家建設(shè)用地，并不被國家承認(rèn)。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)市場委員會(huì)副秘書長陳嘯天說，目前我國很多城市都存在小產(chǎn)權(quán)房，因涉及農(nóng)用地一直是一個(gè)大問題，短期內(nèi)難以解決。
市場下行“無證房”風(fēng)險(xiǎn)加大 監(jiān)管亟待關(guān)口前移
近年來，“一房二賣”和開發(fā)商二次甚至多次抵押已售房產(chǎn)的事件時(shí)有發(fā)生。陳嘯天表示，越是市場下行，開發(fā)商抵押房產(chǎn)的行為就越多。
楊永光說，消費(fèi)者普遍認(rèn)為“購房者即為房主”，但由于房產(chǎn)登記存在一個(gè)交付和辦理產(chǎn)權(quán)登記的過程，這與“一手交錢一手交貨”的即時(shí)清結(jié)存在不小差別，只有房產(chǎn)登記后才發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。
史瑞表示，由于財(cái)富公館55號住宅的所有權(quán)尚未發(fā)生法律意義上的轉(zhuǎn)移，雙發(fā)也未簽訂網(wǎng)簽合同，居民們還需通過法律程序進(jìn)行維權(quán)。
“消費(fèi)者一是可通過人民法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同辦理產(chǎn)權(quán)登記或解除合同并退房退款；二是雙方協(xié)商解決?！睏钣拦庹J(rèn)為，目前來看，蒙苑房地產(chǎn)是典型的違約行為。
史瑞建議，購房消費(fèi)者一定要督促開發(fā)商在房屋成交過程中簽訂商品房買賣合同的網(wǎng)簽合同。網(wǎng)簽合同一旦簽訂，系統(tǒng)上購房者的信息就會(huì)被占用，可有效避免“一房二賣”或者開發(fā)公司再另行抵押的情況發(fā)生。
專家們建議，僅靠消費(fèi)者維權(quán)，力量單薄。相關(guān)政府還需提前加強(qiáng)監(jiān)管，徹底遏制部分開發(fā)商無手續(xù)建樓、賣房等行為。
蘇銳表示，無證房問題涉及多個(gè)領(lǐng)域和部門，單靠房管局一家難以完全解決，需要多部門聯(lián)動(dòng)才能逐一化解。
目前呼和浩特市委、市政府已就房地產(chǎn)市場遺留問題進(jìn)行總體部署，國土資源、規(guī)劃、房管、信訪等部門將從2015年起整頓并逐步解決問題房屋。(記者鄒儉樸 董璐)