小面積、低總價“小清新”商鋪扎堆亮相 租金水平穩(wěn)定上浮

　　文/廣州日報記者陳鈺鳳

　　“過年了，手上有一筆閑錢，應(yīng)該怎么投資？”年關(guān)將至，荷包鼓了起來，投資客又開始為閑置資金尋找出路。作為吸金利器、投資型重要產(chǎn)品的商鋪近期頻頻亮相，成為樓市淡季里的一匹黑馬。記者注意到，年前各大開發(fā)商推出的商鋪主要以籌客為主，3月才是商鋪集中入市之季。

　　年前這批扎堆亮相的商鋪，一改平日大面積、高總價的做派，走起了“小清新”路線，小面積、低總價成為主流。商鋪投資降低門檻，吸引了部分中小型投資客的關(guān)注。但從整個市場來看，目前佛山商鋪庫存壓力仍然很大。

　　新趨勢：

　　門檻低 10萬可做鋪主

　　在很多人印象里，商鋪的投資門檻相當(dāng)高。一是鋪位的面積大，動輒100~200平方米；二是單價高，2萬~3萬/平方米的單價比住宅產(chǎn)品翻了一番以上。一套鋪位總價基本上都在500萬元以上。

　　但是從去年開始，隨著樓市進入調(diào)整期，以及“松限”住宅地產(chǎn)發(fā)力之后，資金量占用大的商鋪投資開始降溫。為了加快賣鋪的節(jié)奏，快速回籠資金，商鋪投資開始走起了小面積、低總價的“小清新”路線。而今年年初，商鋪的這股“小清新”風(fēng)越吹越烈。

　　上周末，比鄰南海萬達廣場的招商置業(yè)中心全新銷售中心亮相，與該銷售中心同時亮相的還有100多套商鋪。據(jù)悉，這些商鋪為臨街1、2兩層，分8個入口與項目的購物中心無縫連接，主打面積為20~80平方米，一樓商鋪6米挑高，2樓商鋪5米挑高。“這樣的面積段，很適合餐飲、服裝等品牌商家。”銷售人員透露，目前該商鋪的價格未定，但參照緊鄰的南海萬達金街過去的售價，首層商鋪均價4萬~5萬/平方米，2層商鋪2萬~3萬/平方米，那么，100萬以內(nèi)就可以做萬達、保利、中海、招商、宜家等品牌發(fā)展商聚集度最高的桂瀾路千米商貿(mào)長廊的業(yè)主。

　　20平方米這樣的小面積商鋪已成市場的常態(tài)。記者注意到，近期亮相的麗日廣場 “公園式萬國美食”臨街旺鋪面積段也是從20平方米起，總價也僅20萬/間起。而在江灣立交橋的一商業(yè)廣場內(nèi)，商鋪更是被開發(fā)商拆分成幾平方米/間的格子鋪來售賣，總價僅10萬元/間起。

　　探市場：

　　回報高 投資風(fēng)險較小

　　商鋪作為投資產(chǎn)品，決定其是否具有投資價值的重要參考條件就是租金水平。佛山這幾年商業(yè)地產(chǎn)井噴，商鋪的租金水平穩(wěn)步上升，甚至在核心商圈開始逼近廣州等一線城市。來自贏商網(wǎng)的統(tǒng)計，去年廣州的商鋪平均租金為600元~900元/平方米，首層租金在1500元~3000元/平方米左右；而以佛山祖廟、東方廣場商圈為代表的核心商圈的平均租金水平也高達600元~900元/平方米，幾乎向廣州看齊。但是季華商圈、千燈湖商圈等新興商圈，租金水平相對較低，但也達到150元~350元/平方米。

　　從投資回報的角度看，這些中心區(qū)商圈的投資回報還是相當(dāng)可觀的。記者從二手中介了解到，目前季華商圈繁華地段鋪位售價約2萬~3萬元/平方米，而10年前的售價不到1萬元/平方米。以一個100平方米的商鋪為例，按照眼下150元/平方米的租金回報計算，投資回報率可達18%。

　　但一些新興社區(qū)的底商投資回報目前來看并不讓人樂觀。郭女士6年前在魁奇路一大型樓盤購買了一套層高6米、面積50平方米的住宅底商，總價約150萬。目前該商鋪的租金僅3000元/月，“投資回報率才2%，比存定期還少。”郭女士只好寄希望小區(qū)的入住率能夠高一點，“社區(qū)成熟了，商鋪才會旺，租金才會上漲。”

　　投資經(jīng)：

　　中心區(qū)回報較穩(wěn)定

　　新興居住板塊潛力大

　　據(jù)佛山經(jīng)緯統(tǒng)計，2014年佛山商鋪的供應(yīng)量出現(xiàn)爆發(fā)式增長：2012年、2013年全市商鋪供應(yīng)量僅60萬、80萬平方米，但去年商鋪的供應(yīng)量激增至122萬平方米；而成交面積并沒有太大變化，持續(xù)徘徊在40萬平方米的水平線上，成交均價僅17863元/平方米，出現(xiàn)微跌。對此，佛山經(jīng)緯認為，商鋪市場的去化受到巨大考驗，人流旺盛的中心區(qū)和前景可待的社區(qū)底商更值期待。

　　2014年商鋪成交較為理想的區(qū)域主要集中在中心區(qū)以及實力強勁的鎮(zhèn)街。在中心區(qū)，中海錦城、佛山華強廣場、招商依云天匯、保利香檳花園都銷售可觀，尤其是中海錦城，去年商鋪銷售達215套，位居中心區(qū)榜首。在鎮(zhèn)街，北滘的慧聰家電城更是一枝獨秀，去年822套的成交量令同行望塵莫及。

　　商鋪投資總體上來說是件技術(shù)含量極高的活，投資者要綜合考慮地段、開發(fā)商整體運營能力、周邊區(qū)域居民的消費習(xí)慣、品牌定位等等多方面的問題。從租金回報來看，成熟中心區(qū)的商鋪租金回報更為穩(wěn)定，風(fēng)險更少。但是從物業(yè)的增值空間來看，成熟區(qū)域的商鋪升值空間有限；而新興居住板塊，尤其是人口密集度比較高的鎮(zhèn)街商鋪卻有較大的升值潛力，但前幾年的租金回報肯定會不太高，投資者需要做好“守得起”的思想準(zhǔn)備。